2020年房地产估价师案例分析专项习题（三）_第2页

　　答案

　　阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是2000+1500=3500m2。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 房屋征收补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。选项D不属于房屋征收评估的内容。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 原登记用途为工业，甲公司购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租，该房屋应当按照当地人民政府认定、处理结果进行评估。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 根据《房地产估价规范》条文说明，在同时选用两种或者两种以上估价方法进行估价的情况下，根据估价目的的特殊要求，可以将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果。例如，为征收补偿的需要，同时选用比较法、收益法和成本法对被征收房屋价值进行评估，在比较法的测算结果最高的情况下，可以将比较法的测算结果作为综合测算结果，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而如果在这种情况下将比较法、收益法和成本法的测算结果采用简单算术平均或加权算术平均等方法计算出综合测算结果，则最终评估价值就会低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用收益法进行估价。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价格的实物状况因素。选项ABC属于影响居住房地产价格的区位状况因素。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产及其特点。选项D错误，居住房地产不同类型住房价格内涵差异明显。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积+B座总建筑面积-已售出=65000 m2+67500 m2-8000 m2=124500m2。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：(1)合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值;(2)合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。40500×(1-93%)=2835万元。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后才可以办理抵押。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。对在建工程作为抵押物进行估价时，只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押物的变现价值=处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项B错误，在运用成本法估价时，不应高估土地成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。