2020年房地产估价师案例分析专项习题（三）

　　阅读理解

　　1、某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。

　　<1> 、该综合楼的抵押建筑面积为(　)m2。

　　A、1500

　　B、2000

　　C、3500

　　D、3800

　　<2> 、关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是(　)。

　　A、应按酒楼用途，评估无租的限制价值

　　B、应按酒楼用途，评估有租的限制价值

　　C、应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值

　　D、应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

　　<3> 、关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(　)。

　　A、装修部分不宜列入估价范围

　　B、装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算

　　C、装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算

　　D、装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

　　2、甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构于2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

　　<1> 、该项目房屋征收评估的内容不包括(　)。

　　A、被征收房屋的价值

　　B、因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用

　　C、因征收房屋造成的停产停业损失

　　D、当地政府给予的补助和奖励

　　<2> 、该项目房屋征收评估的价值时点应为(　)。

　　A、2017年5月28日

　　B、2017年6月1日

　　C、2017年6月12日

　　D、2017年6月15日

　　<3> 、甲公司的房屋应当按照(　)进行评估。

　　A、工业用途及原登记建筑面积

　　B、工业用途及现状建筑面积

　　C、当地人民政府认定、处理结果

　　D、商业用途及现状建筑面积

　　<4> 、采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用(　)。

　　A、比较价值

　　B、收益价值

　　C、两者的加权算术平均值

　　D、两者的简单算术平均值

　　3、甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。

　　<1> 、由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用(　)进行估价。

　　A、成本法

　　B、比较法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　<2> 、已出租的房地产转让估价，应评估(　)。

　　A、承租人权益价值

　　B、出租人权益价值

　　C、无租约限制价值

　　D、投资价值

　　<3> 、下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是(　)。

　　A、位置

　　B、教育配套设施

　　C、环境质量

　　D、设施与设备

　　<4> 、关于居住房地产特点的表述中，错误的是(　)。

　　A、单宗交易规模较小

　　B、具有较强的相似性

　　C、市场交易量十分巨大

　　D、不同类型住房价格内涵差异较小

　　4、甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000 m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2·d)，地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/(m2·d)，B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000 m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

　　<1> 、A座、B座合计抵押建筑面积为(　)㎡。

　　A、124500

　　B、127000

　　C、132500

　　D、135000

　　<2> 、据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/(m2·d)，地上一到四层的客观租金水平为3.0元/(m2·d)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是(　)。

　　A、租赁期内和租约期外都取客观租金

　　B、根据谨慎原则，租约期内取租约租金;租约期外取租约租金和客观租金中较低者

　　C、根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

　　D、租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

　　<3> 、该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为(　)万元。

　　A、810

　　B、132025

　　C、2835

　　D、4860

　　5、甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

　　<1> 、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)。

　　A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

　　B、该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

　　C、该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

　　D、该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　<2> 、对该在建工程进行抵押价值评估，下列表述中错误的是(　)。

　　A、以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押

　　B、估价方法可选用成本法和假设开发法

　　C、此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，包含拖欠价款

　　D、要全面掌握估价对象状况

　　<3> 、若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

　　A、抵押价值

　　B、处分抵押物时的市场价值

　　C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费

　　D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　<4> 、房地产抵押估价时应遵循谨慎原则，下列关于抵押原则的表述中，不正确的是(　)。

　　A、在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘

　　B、在运用成本法估价时，不应低估土地成本、建设成本、有关费税和利润，不应高估折旧

　　C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低

　　D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润