2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（2）_第4页

　　答案

　　一、

　　1.

　　采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：

　　(1)是估价对象的类似房地产。所谓类似房地产，是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：1)可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内;2)可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。

　　(2)可比实例的成交日期应与估价时点接近。

　　(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

　　(4)可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

　　2.

　　①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同，其投资价值(报价)是存在差异的。

　　②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

　　③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

　　④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资;否则，就说明不值得投资。

　　3.

　　1、不一定。

　　因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。

　　这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　　(参见《估价理论与方法》教材177页)

　　2、确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;

　　(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

　　(3)应考虑是否存在无形收益。

　　3、确定自营部分净收益时应注意：

　　(1)应根据客观经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

　　(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益

　　二、

　　BBDDC DCDBB

　　三、

　　1.“估价方”中缺少资质等级;

　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　5.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”;

　　7.结果报告中估价结果缺少单价

　　8.缺少市场背景分析;

　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用(参见《理论》教材P234)

　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;

　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误

　　16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　19.缺少附件

　　四、

　　1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新时，"建筑物为完好房、七成新"有误，完好房的成新率应为八、九、十成新，建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×(1-90%)=24408.8(元)。