2017年房地产估价师案例分析辅导：娱乐房地产的估价

　　娱乐房地产的估价

　　一、娱乐房地产及其估价特点

　　娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。娱乐房地产是一类特殊的房地产，不同类型的娱乐房地产的经营方式、收益存在较大差别，如游乐场、影剧院主要靠收取门票，高尔夫球场主要靠出售会员费，其会员费主要取决于会员数量，而会员数量主要取决于其球洞数量。因此娱乐房地产估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，估价时需要针对具体估价对象进行详细的调查，明确估价对象的经营方式、各种收益来源。

　　二、娱乐房地产估价的常用方法

　　由于娱乐房地产属于经营性房地产，因此估价主要采用收益法，娱乐房地产也可以采用市场法和成本法估价。

　　(一)收益法

　　采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来自于主营收益和副营收益，主营收益主要为门票收入，副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费收入。在具体操作过程中要根据不同娱乐房地产功能、经营方式、类型区别对待。

　　(二)市场法

　　不同类型的娱乐房地产转售转租情况存在较大差异，有的比较频繁，而有的却很少转售，如高尔夫球场。因此对交易比较频繁的娱乐房地产可以采用市场法估价，另外，在用收益法评估娱乐房地产确定客观租金时，也可用市场进行租金的估算。

　　(三)成本法

　　在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。

　　三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理

　　娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价。由于娱乐房地产的个别性、独特性比较强，其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异，因此在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费收入以及消费收入。

　　[案例2-6]

　　××高尔夫球会有限公司部分房地产估价结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象：

　　表2-55

　　注：求估价对象中不可分割的一部分，高尔夫球会A球道

　　缺少权益状况的介绍

　　四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

　　五、估价时点：2003年6月7日

　　六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

　　七、估价依据：

　　1.国家、××省及××市有关法规政策;

　　2.《土地使用权出让合同》及《房地产证》;

　　3.××高尔夫球会有限公司提供的财务报表及财务资料;

　　4.估价人员实地查看、调查所获信息。

　　注：缺少房地产估价规范

　　八、估价原则：(略)

　　九、估价方法：

　　由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，缺乏可比实例，经营方主要靠出售会员证收回大部分投资，在会员证已售出的情况下，根据收集的资料宜采用收益法和成本法估价计算。

　　(1)收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期(通常为年)的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。

　　注：缺少选用估价方法理由

　　(2)成本法(略)

　　十、估价结果：

　　根据估价对象所处地理位置、配套设施、交通环境等诸多因素，并进行市场调查后，在有关方面的配合下，运用我们的估价经验，评定××高尔夫球会A球道在2003年6月7日的收益价格为302384500.00元，大写：人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。

　　注：缺少单价

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　注：缺少变现能力分析、

　　缺少风险提示

　　××高尔夫球会有限公司部分房地产估价技术报告

　　(一)房地产状况分析

　　××高尔夫球会始建于1996年，球会及其附属设施总占地约1.5万亩，周长达38km。××球会由四个18洞球场组成，为中国首个72洞高尔夫球会。

　　××球会具备了国际高尔夫球会所应有的一切设施，包括一个五星级度假酒店、高雅舒适的会所、拥有亚洲最大网球中心的乡村俱乐部，生活、休闲、运动、旅游、娱乐、度假等一应俱全。球会以现代化、国际化为目标，采用国际高尔夫球会的运作方式与管理方式，已成功树立起国际一流高尔夫球会的地位。

　　××高尔夫球会A球道.是××球会的招牌球场。该球场由全球最受欢迎的设计师、在职业高尔夫球坛享有盛名的球王杰克·尼高劳斯(Jack NicklaUS)设计，全长约7000码，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地将技术考验的准则揉合于不同的球洞之中，为不同技术程度的球手设计不同难度的击球目标，最大程度地满足了不同球手的需要。