2017年房地产估价师案例分析辅导：娱乐房地产的估价_第2页

　　××高尔夫球会位于××市西北方向，坐落在××区××镇高尔夫大道旁，西邻××，东毗××，南靠××北接××市塘厦。交通四通八达，机荷高速连接广深高速，梅观高速、深汕高速在这里交汇，将××与××市区、珠江三角洲地区紧密连接。

　　(二)区域因素分析(略)

　　(三)市场背景分析(略)

　　(四)最高最佳使用分析(略)

　　(五)估价方法选用(略，见结果报告)

　　(六)估价测算过程

　　A.收益法

　　1.年有效毛收入的确定

　　(1)会员证收入

　　遵照国际通行的作法，××高尔夫球会的运营采用会员制，一个18洞的球场容纳的会员数为1500个。所估价的A球道为该球会最好的球场，只有金卡会员可以使用，金卡会员又分为公司会员和个人会员两种，公司会员23.8万美元/个，个人会员1.5万美元/个。根据球会提供的资料，已销售金卡1367个，其中公司会员1039个，占70%，个人会员328个，占30%;尚余金卡133个，公司会员93个，个人会员40个。据此，我们可估算出未销售金卡的收益为：

　　公司会员238000×93=22134000(美元)

　　个人会员150000×40=6000000(美元)

　　未销售金卡收益=22134000+6000000=28134000(美元)

　　按估价日外汇牌价折合成人民币为：

　　28134000×8.2784=232904500(元)

　　(2)会员年费收入及消费收入

　　1)会员年费收入

　　金卡会员每年需缴纳会员费l200美元，我们预计剩余的133个金卡可在两年内销售完，因此在计算会员年费收入时我们按全部1500个会员年费计算：

　　会员年费收入=1200×l500=1800000(美元)

　　折合成人民币为1800000×8.2784=14901100(元)

　　2)会员消费收入

　　此部分收入含高尔夫球会会员及贵宾打球的果岭费、球车、球杆、球鞋、球衣出租等，收费标准如表2-56。

　　单位：元　　　　　　　　　　表2-56

　　根据上表，将会员、会员嘉宾、访客的消费进行平均分摊，我们推算出球道每平均每人次的消费约为600元，根据委托人提供的资料显示球会四个球道每天入场约为550人次，在A球道打球人数约为200～250人次，扣除球道草苗的日常保养及球会经营淡旺季影响等不确定因素，确定A球道每天入场为，135人次，则年收费收入为：

　　600×135×365=29565000(元)

　　两项合计为：

　　14901100+29565000=44466100(元)

　　2.年总运营费用的计算

　　(1)成本费用

　　根据委托人提供的资料显示，年成本费用约为770000元。

　　(2)管理费用及工人工资

　　根据委托人提供的资料显示，年管理费用及工人工资约为2500000元。

　　(3)设备更新维护费

　　根据委托人提供的资料显示，年设备更新维护费用约为3000000元。

　　(4)营业税及所得税

　　根据委托人提供的资料显示，每年需缴纳的营业税及所得税约为3200000元。

　　注：根据委托人提供的资料显示个别数据，缺少可比实例，作为客观数据

　　不应扣除所得税

　　四项合计为：

　　7000000+25000000+3000000+3200000=38200000(元)

　　3.净收益计算

　　净收益=年有效毛收入-年总运营费用=44466100-38200000=6266100(元)

　　4.收益价格计算

　　其中V——房地产价格

　　a——房地产的净收益

　　r——房地产的报酬率，考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房地产利润等，综合确定现时的报酬率为8.5%。

　　n——使用早期，A球道尚有使用年期35年。.

　　注：缺少公式选用公式理由

　　综合确定现时的报酬率为8.5%取值不充分、不合理

　　A球道尚有使用年期35年无取值依据

　　总价值为：232904500+69480000=302384500(元)

　　B.成本法(测算过程略)

　　(七)估价结果确定

　　经过综合分析后确定选用收益法估算的价值作为最终估价结果;估价对象在2003年6月7日的收益价格为人民币302384500元。大写;人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。

　　注：对抵押价值最后确定未考虑估价师知悉的法定优先受偿权。

　　案例说明

　　单独对一个高尔夫球场的某条球道估价是没有意义的，因为单独一条球道不可能形成市场价格，不可能在市场上转让单独一条球道，因此单独一条球道也不存在抵押价值。但是，该案例提供了高尔夫球场估价的参考案例。