2016年房地产估价师《案例分析》第三章讲义第七节_第2页

　　估价假设和限制条件

　　1.本次估价的假设前提

　　(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

　　(2)洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。

　　(3)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

　　(4)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

　　(5)不考虑特殊买家的附加出价。

　　2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据

　　(1)本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

　　(2)本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

　　(3)假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

　　3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理

　　(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

　　(2)估价结果未考虑未来处置风险。

　　(3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

　　(4)估价对象T25～T28型住宅楼和T11～T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。特提请报告使用人注意!

　　估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》(××规建函[××]××号)复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。

　　4.本报告使用的限制条件

　　(1)本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。

　　(2)本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

　　(3)本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

　　报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。

　　在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

　　无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。