2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第三节_第4页

　　【案例2-3】

　　××市××区天河北路×××号××××大厦部分办公房地产估价结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象

　　根据委托人设定，本报告的估价对象为：××市天河区天河北路×××号××××大厦第9、10层部分房地产，用途为写字楼，合计总建筑面积为801.6694㎡，详见《估价对象权属概况表》。

　　1.估价对象概况

　　估价对象位于××市天河区天河北路×××号××××大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路;附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。

　　2.估价对象产权概况

　　根据委托人提供的《房地产权证》记载：估价对象权属人均是×××实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为801.6694㎡;土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为3401.0572㎡;已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象《房地产权证》显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见表2-23。

　　估价对象权属概况表 表2-23

　　3.实地查看概况

　　估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构三十层(另有二层地下室)的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石;大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为二十九层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧;大楼东西侧各有一洗手间;大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备;装修、设备维护状况较好。估价对象现部分出租，签有短期租约(2年以内)，据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查看，××××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。

　　估价对象位于××××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石;室内地面铺地毡;内墙面油乳胶漆;天花面部分吊矿棉板天花，部分吊铝扣板天花;部分装木夹板门，部分落地玻璃门;铝合金玻璃窗;水电管线暗敷设。

　　四、估价目的：为委托人进行资产处置提供价格参考。

　　五、估价时点(略)

　　六、价值定义

　　本报告的价值定义为：在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的办公用途房地产的公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。

　　估价对象为办公性质房地产，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估;与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。

　　注：缺少估价方法定义说明

　　十、估价结果

　　估价对象房地产在估价时点的市场价值为人民币柒佰零捌万贰仟玖佰元整(￥708.29万元)。

　　注：缺少单价表示

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　十四、特别事项说明

　　本报告的使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果的影响：

　　1.本估价报告所评估的价值是指公开市场价值，具有很强的时效性。随着当地政治、经济、社会等状况的变化，其未来的房地产市场可能发生变化，从而导致估价对象的公开市场价值发生变化。

　　2.估价结果含办公用途国有土地使用权出让金。估价对象已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，随着剩余使用年限的减少，在影响房地产价格的其他因素不变的情况下，该因素将导致估价对象的价值相对于估价时点时会有所下降。

　　3.若需对估价对象进行短期强制处分，由于受快速变现等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%～70%左右。若进行拍卖变现，应留意以下费用：

　　拍卖佣金：约为成交价格的3%～5%

　　营业税及附加、印花税、交易管理费等：约为成交价格的6.05%

　　土地增值税、律师费等：视实际情况而定