2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第十章_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。

　　【该题针对“物业管理”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。参见教材P337。

　　【该题针对“物业管理”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。参见教材P337。

　　【该题针对“设施管理”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材P338。

　　【该题针对“房地产资产管理”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。参见教材P339。

　　【该题针对“制定物业管理计划”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是加强市场宣传。物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸的分类广告或者物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。参见教材P341。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P344。

　　【该题针对“写字楼物业的分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效地道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。参见教材P345。

　　【该题针对“写字楼分类中应考虑的因素”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租户的选择。一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给与足够的考虑。参见教材P349。

　　【该题针对“写字楼租户的选择”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。参见教材P350。

　　【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。

　　【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。

　　【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。

　　【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。

　　【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。

　　【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。

　　【该题针对“零售商业物业租户的选择”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。

　　【该题针对“零售商业物业的租金”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。

　　【该题针对“零售商业物业的租金”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P367。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项B错误，用于物业更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比。参见教材P370。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P372。

　　【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择。参见教材P375。

　　【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】