2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题（6）_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P367。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项B错误，用于物业更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比。参见教材P370。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P372。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择。参见教材P375。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。

　　2、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。

　　4、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。

　　6、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。

　　7、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业管理。物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。参见教材P337。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。参见教材P338。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，就可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。参见教材P338。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类物业的市场供求关系。参见教材P339。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。参见教材P341。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。参见教材P342。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。参见教材P342。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。参见教材P343。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344。

　　11、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。参见教材P348。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。参见教材P351。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。

　　14、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。参见教材P361。

　　16、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。参见教材P363。

　　17、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。参见教材P366。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。参见教材P367。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益型物业管理中的运营费用。我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。参见教材P375。