2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题（5）_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。参见教材P337。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。参见教材P337。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材P338。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。参见教材P339。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是加强市场宣传。物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸的分类广告或者物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。参见教材P341。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P344。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效地道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。参见教材P345。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租户的选择。一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给与足够的考虑。参见教材P349。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。参见教材P350。

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产组合投资管理。进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。参见教材P338。

　　2、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P344。

　　3、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。参见教材P345。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租户的选择。在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划。参见教材P349。

　　5、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼租金的确定。在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。参见教材P350。

　　6、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。

　　7、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。

　　9、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。

　　10、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。