2018年房地产估价师考试经营与管理强化试题（8）_第3页

　　21、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　标准答案：C

　　22、现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，

　　该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为

　　28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为(　)万元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　标准答案：D

　　23、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有 (　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　标准答案：C.E

　　24、.根据净收益求取的不同，收益法可分为(　)。

　　A.直接资本化法

　　B.投资法

　　C.收益乘数法

　　D.利润法

　　E.现金流量折现法

　　标准答案：A.E

　　25、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在估价时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　标准答案：A.B.C.D

　　26、在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　标准答案：B.E

　　二、判断题

　　1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。(　　)

　　标准答案：错误

　　解析：Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报，Pi/[(1+i)n-1]是投资者的投资回收。

　　2、财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。(　　)

　　标准答案：错误

　　解析：财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

　　3、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。(　　)

　　标准答案：正确

　　4、研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，解出的方程可能有多个实数解，即FIRR可以有多个值。(　　)

　　标准答案：错误

　　解析：对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。

　　5、成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，才等于年成本利润率。(　　)

　　标准答案：错误