2016年房地产估价师考试讲义经营与管理第一章第二节_第3页

　　三、房地产投资的利弊◎

　　㈠房地产投资之利

　　※适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括：

　　□相对较高的收益水平。开发项目成本利润率≥20%，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达10%～12%。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

　　□易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。

　　金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到70%～90%，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90%～100%的融资。

　　□能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类：预期通货膨胀(Expeted Inflation)和非预期通货膨胀(Unexpected Inflation)。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退过程中，其使用价值不变，因此具有保值性。一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。

　　□提高投资者的资信等级。拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。

　　㈡房地产投资之弊

　　※流动性差或变现性差。缺点还包括：■投资数额巨大。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。■投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在3～5年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强，与机构投资者合作。■需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。