三、计算题
1.甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人,2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼,取得含税收入9000万元,已按规定缴纳转让环节的有关税金,并取得完税凭证。
该办公楼造价为800万元,其中包含为取得土地使用权支付的地价款300万元,契税9万元以及按国家统一缴纳的其他有关费用1万元。
经房地产评估机构评定,该办公楼重新构建价格为5000万元,成新度折扣率为五成,支付房地产评估费用10万元,该公司的评估价格已经税务机关认定。
甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式;转让该办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。
甲公司适用的城建税税率为7%,教育费附加征收比率为3%,地方教育附加征收比率为2%。
根据以上资料,回答下列问题:
(1)该公司转让办公楼应纳增值税( )万元。
A.414.33 B.413.38
C.390.48 D.428.57
(2)在计算土地增值税时,可扣除转让环节税金( )万元。
A.51.43 B.54.11
C.51.36 D.55.93
(3)在计算土地增值税时,可扣除项目金额合计( )万元。
A.2866.93 B.2874.93
C.2864.93 D.2875.93
(4)甲公司应纳土地增值税( )万元。
A.2417.01 B.2419.27
C.2416.36 D.2678.31
『正确答案』D;D;D;C。
『答案解析』
(1)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)
(2)可扣除转让环节税金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(万元)
(3)在计算土地增值税时,可扣除项目:
①为取得土地使用权所支付的金额=支付的地价款+契税+按国家统一缴纳的其他有关费用=300+9+1=310(万元)
②评估价格=5000×50%=2500(万元)
③税法规定,纳税人转让旧房及建筑物时,因计算纳税需要对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。所以支付房地产评估10万元,可以扣除。
④可扣除转让环节税金=55.93(万元)
可扣除项目金额合计=310+2500+10+55.93=2875.93(万元)
(4)不含增值税收入=9000-428.57=8571.43(万元)
增值额=8571.43-2875.93=5695.50(万元)
增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%,适用税率为50%,速算扣除系数为15%。
应纳土地增值税
=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(万元)
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