2019年成人高考专升本《民法》试题及答案解析（4）_第3页

　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、D区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。A错。区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割，B、C错。

　　2、D　甲、乙二人依约定对该楼房的专有部分享有单独的所有权，对共有部分享有共有权。不能简单的说成是按份共有或者共同共有关系。甲将其所有的房屋出租给丙，现甲欲出卖自己的房屋，根据《合同法》第二百三十条的规定，丙享有优先购买权。

　　3、C参见《物权法》第七十六条

　　4、B参见《物权法》第七十六条

　　5、C建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有权人的共同利益;共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。本案中发生争议的公用走廊，属于典型的建筑物区分所有权中共有部分，即使安装的安全门以上部分只有乙一户，从其权属上看，该走廊仍属于楼内住户共有，而非被告甲一方所有。

　　二、多项选择题

　　1、ABC《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　2、ABD　甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。B对。整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的同意，AD对。至于C于法于理无据。

　　3、AB　小区的绿地归业主共有，物业公司擅自将其挪作他用，侵犯了业主的共同权益，业主既可以业主委员会的名义提起诉讼，也可以业主的名义提起诉讼。

　　4、BD　依《物权法》第七十四条的规定，知在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本题中，B公司规划用于停放汽车的车位、车库没有首先满足业主的需要，故业主可以追究B公司的违约责任。同是从立法目的考虑，应当认为该条的规定属强制性规定，违反该规定而订立的合同应当属无效合同。

　　5、BCD建筑物区分所有权的内容包括专有部分所有权、共用部分共有权和成员权。单元楼的楼顶属于全体区分所有权人共用部分，个别区分所有权人无权处分。张甲虽然是楼顶一套单元房的所有权人即区分所有权人，但是楼房房顶所有权并不归属于张甲一人，张甲无权独自允许乙公司使用房顶，其行为属于无权处分，签订的合同效力待定。区分所有权人对共用部分，有权按照一定比例分享其产生的收益。所以，A项错误，B.C.D项正确，合题意。

　　简答题

　　1、《物权法》第七十条对业主的建筑物区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，据此，建筑物区分所有权的特征是：

　　(1)建筑物区分所有权的主体是业主。

　　(2)区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和管理权三项权利所组成的一种复合的权利。

　　(3)区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。

　　2、试述在区分所有的情况下，专有部分要成为区分所有权的客体，应当具备的条件。

　　(1)必须具备构造上的独立性。

　　(2)必须具备使用上的独立性。

　　(3)通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

　　3、试述业主对于物业管理享有的权利

　　(1)自主管理权。

　　(2)自主聘任权。依《物权法》第八十一条，业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　(3)解聘权。《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。

　　(4)监督权。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。

　　案例分析

　　1、本案中，既然马某等居民各自拥有房屋的产权，就形成了建筑物区分所有权的法律关系。依建筑物区分所有权的理论，楼层顶部应作为各区分所有权人的共用部分，由各区分所有权人共同享有所有权。对于此，即使在购房合同中双方约定楼层顶部归开发商所有，根据物权法定主义，该约定亦无效。由于开发商并无相应的所有权，所以不能使用相邻关系的处理原则，而其出租行为也因所有权人的拒不承认而归于无效。故应当责令开发商停止侵害，并赔偿相应损失。

　　2、《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，据此，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，要按照开发商和业主的约定决定。本案中，业主没有与开发商约定车库、车位的归属。对于开发商出售车库、车位的行为，首先应当根据该小区内的实际情况分析开发商是否已经满足该小区业主的基本的停车需要，如果满足了业主的基本停车需要，则开发商的行为合法有效。如果没有满足业主的基本的停车需要，那么就损害了业主依法应当享有的权益，从实现立法目的的角度考虑，《物权法》第七十四的规定应当属于强制性的规定，依《合同法》第五十二条，违反该强制性规定订立的合同，应当属无效合同。