2018年保荐代表人考试考题详解（5）

　　5、下列关于土地使用权的会计处理，正确的是：(不定项选择)

　　a.企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。

　　b.房地产开发企业取得土地使用权，如其目的是持有并准备增值后转让，应将土地使用权作为投资性房地产核算。

　　c.房地产开发企业已出租的土地使用权，应将其作为投资性房地产核算。

　　d.企业购入建筑物时，如果无法区分建筑物及其土地使用权的价值，土地使用权应作为固定资产核算。

　　e.对于房地产开发企业，如果取得土地使用权时已经明确要在土地上建造商品房，土地使用权应该计入存货成本。

　　参考答案：a、c、d、e

　　解析：

　　一、根据《无形资产准则》：

　　(一)企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。我国通常不能拥有土地的所有权，除非由于历史原因能单独计价入账的土地，应作为固定资产核算;

　　(二)非房地产开发企业取得土地使用权，其目的是持有并准备增值后转让，应将其作为投资性房地产核算;

　　(三)企业取得土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间分配，无法合理分配的，应全部确认为固定资产;能够合理分配的，相关的土地使用权作为无形资产核算。例如企业支付12 000万元购入一栋建筑物及其土地使用权，如果无法区分各自的价值，都应作为固定资产核算;如果能够区分，则土地使用权作为无形资产入账。

　　(四)对于房地产开发企业，如果取得土地使用权时已经明确要在土地上建造商品房，由于商品房属于房地产开发企业的存货，土地使用权应该计入商品房的成本。

　　二、根据《投资性房地产》准则：

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　(一)属于投资性房地产的项目

　　1.已出租的土地使用权

　　应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　体现了管理者的持有意图。

　　需要注意的问题：

　　(1)这里不包括闲置土地。

　　(2)房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。

　　3.已出租的建筑物

　　应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

　　注意：

　　(1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

　　(2)对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

　　(二)不属于投资性房地产的项目

　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。

　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

　　三、根据不同情况，土地使用权可作为无形资产、投资性房地产、固定资产、存货核算。