自学考试物业管理学讲义第三章

　　第三章 房地产经营与物业管理

　　第一节：房地产经营

　　一、房地产与房地产业 (一)含义：房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面商品体现

　　(二)城市房屋 1.住宅

　　2.生产用房

　　3.营业用房

　　4.文教用房

　　5.行政用房

　　6.其它专用房

　　(三)城市土地 1.生活居住

　　2.工业

　　3.交通运输

　　4.市政公用设施

　　5.风景游览区

　　6.公共绿地

　　7.文教卫生用地

　　8.道路、广场、仓库

　　9.特殊用地(监狱)

　　10.其它用地

　　(四)房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，属第三产业第二层

　　二、房地产经营运行机制 (一)一般由生产、流通、消费三个环节组成

　　(二)生产环节：开发和再开发是房地产生产环节的主要生产活动

　　(三)流通环节：房地产市场主要活动：买卖、租赁、抵押等三种流通方式

　　(四)消费环节：房地产产品使用周期长，具有固定性、耐久性、增值性

　　三、在国民经济中的地位、作用 (一)地位 1.国民经济支柱产业：其经营收入可占政府财政收入的10%—40%，香港则高达50%

　　2.基础性、先导性产业：其兴旺可带动促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣

　　3.国家的财富：目前我国城镇房地产总价值超过4万亿元

　　(二)作用 1.起到连接生产与生活、生产与流通、生产与消费的作用

　　2.提供大量的财政积累：其提供的财政积累可达财政收入总额的三成左右

　　3.合理充分利用了土地的资源

　　4.带动其它产业的发展

　　5.优化产业结构

　　6.提供了就业机会

　　7.改善环境

　　8.促进改革开放

　　第二节：房地产市场

　　一、房地产市场的含义 (一)广义：房地产交换关系即房地产全部流通过程的总和

　　(二)狭义：进行房地产买卖、租赁、抵押活动的场所，它的交易是产权的买卖

　　二、市场的三级模式 (一)一级市场：地使用权的有偿出让，由国家垄断经营;土地使用权有三种出让方式：招标、协议、拍卖

　　(二)二级市场：主要包括：土地租赁、地产使用权抵押、房屋开发、土地使用权互换等四方面内容

　　商品房预售，在二级市场占最大比例

　　(三)三级市场：主要包括房屋买卖、租赁、抵押，房地转让、转租市场等

　　三、房地产市场特性 (一)物质特性 1.固定性

　　(由其商品特殊性决定) 2.独特性(区别于其它商品)

　　3.权益性

　　(二)经济特性 1.差异性

　　2.双重性

　　(三)具有经营对象的非流动性、流通形式的多样性、市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放性等