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自考《房地产经营管理》模拟试题及答案_第6页

来源：华课网校 [2016年11月17日] 【大中小】

　　四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)

　　1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

　　答案:该酒店第一年末的净收益现值为:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

　　该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

　　2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?

　　答案：(1)项目总开发价值：

　　项目总建筑面积：4000×1.6=64000平米

　　总销售收入：4700×46000=30080万元

　　销售税费：30080×6.5%=1955.2万元

　　项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元

　　(2)项目总开发成本：

　　土地成本：1000×64000=6400万元

　　建造成本：1400×64000=8960万元

　　专业人员费用：8960×8%=716.8万元

　　管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元

　　财务费用：

　　a. 土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元