自学考试《物业管理》专项练习题及答案_第2页

　　案例分析题(二)

　　某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

　　2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

　　问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?

　　问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

　　问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止?

　　问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。

　　问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?

　　案例分析题(二)答案

　　问题1

　　(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限;

　　(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

　　问题2

　　(1)乙物业管理公司的做法不妥当;

　　(2)该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修;

　　(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

　　问题3

　　2005年7月31日(24时)或2005年8月1日(零时)。

　　问题4：

　　拒绝移交的理由不成立;理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其他途径解决。(或因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料)。

　　问题5：

　　(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业公用部位、公用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录，;尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。

　　(2)自查验之日起，乙物业管理公司应建立公用部位、公用设施设备运行维修养护技术档案。

　　(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。