自考《房地产开发》精选题及答案(2)_第3页

　　答案：

　　一、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)

　　1、答：房地产市场的特性有：

　　(1)房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。

　　(2)房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。

　　(3)市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。

　　(4)市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

　　评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

　　2、答：房地产开发主要有四个程序：

　　(1)投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。

　　(2)前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、

　　(3)建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。

　　(4)租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。

　　评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

　　3、答： 目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。(2分)

　　原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。 (3分)

　　方法：一是明确目标使用者群体;而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力;三是针对目标使用者群体进行设计。 (3分)

　　评分标准：如上。

　　4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。(4分)

　　步骤：(1)确定用于敏感性分析的经济评价指标。

　　(2)确定不确定性因素可能的变动范围。

　　(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

　　(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。(共4条，每条1分)

　　5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。答出几个主要来源，相应展开即可。

　　二、计算题(20分) 某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年，(还息不还本，)剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?

　　答案：(1)贷款数额P= 15×(1-25%)=112500元， (3分)

　　i=15%/12=1.25%, (2分)

　　n=12×8=96月 (1分)

　　n,=12×6=72月 (1分)

　　(2) 月还款额为:

　　A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1] (4分)

　　=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

　　该人月收入为2018.86/40%=5047.15元 (2分)

　　(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则

　　A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1] (2分)

　　=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元 (2分)

　　该人月收入为2378.81/40%=5947.04元 (3分)