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问答题：
1、请解释房地产企业资金来源中的自身积累。
答：主要指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资。
2、请解释房地产企业融资中的直接融资。
答：是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位(包括企业、机构和个人)相互之间直接进行协议融资，或者在金融市场上后者购买前者发行的有价证券，将货币资金提供给房地产开发企业使用，从而完成资金融通的过程。
3、请解释房地产企业融资中直接融资的特点。
答：直接性。房地产企业直接从资金的供应者手中获得资金，并与资金的需求者之间建立直接的债权债务关系。
分散性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，融资活动分散于各种场合，具有一定的分散性。
信用差异性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，由于不同企业或个人的信誉好坏有较大差异，债权人往往难以全面、深入债务人的信誉状况，从而带来融资信誉的较大差异和风险性。
部分不可逆性。在直接融资中，通过发行股票所取得的资金，是不需要返还的。
相对较强的自主性。在直接融资中，在法律允许的范围内，融资者可以自己决定融资的对象和数量。
4、请解释房地产企业融资中间接融资的特点。
答：间接性。房地产企业与资金初始供应者之间不发生直接借贷关系，而是由金融中介发挥桥梁作用，房地产企业和资金供应者只与金融中介机构发生融资关系。
集中性。金融中介是一方面面对房地产企业，另一方面面对资金供应者的综合性中介，金融机构在间接融资中具有融资中心的地位和作用。
信誉度偏好性。房地产间接融资相对集中于金融机构，由于政府对金融机构管理较为严格，金融机构自身的经营也受到稳健性经营的约束，因此相对于直接融资来说，间接融资的信誉程度较高，风险性也相对较小，融资稳定性较强。
可逆性。通过金融中介的间接融资均属于借贷性融资，到期须还本付息。因此具有可逆性。
主动权掌握在金融中介手中。是否贷款给房地产企业，决定权在于金融机构，而非在于初始资金的供应者。
5、房地产融资的特点是什么?
答：融资规模大;偿还期较长;资金缺乏流动性;高风险高收益
6、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。
答：公募发行是指面向广大的不特定的投资者发行债券的一种方式。私募发行是指仅向特定投资者发行债券，也称内部发行。
公募发行费用高、难度大、手续繁杂，风险也较大，发行所耗时间长。但筹资量大，社会影响力大。
私募发行费用低、难度小、手续简便，风险也较小。
责编：zhangjing0102