2017年自考《房地产经济学》复习试题及答案_第4页

　　四、名词解释(本大题共4小题，每小题4分，共16分)

　　35.土地批租：可采用国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。

　　36.区位：区位不仅指现在所处的位置，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。

　　37.房地产企业利润：2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额1225.5亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035.2亿元、41.2亿元、46.6亿元、102.5亿元。2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601.3亿元。利润=收入-成本-费用

　　38.房地产经济直接调控：所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动

　　五、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

　　39.地租与房地产价格有何关系?

　　答:房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费;(2)地质勘察与设计费用;(3)三通一平费用和地下工程开发费用;(4)房屋建筑安装工程费;(5)公共配套设施费;(6)基础设施建设费;(7)管理费;(8)利息支出;(9)税金;(l0)利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。

　　40.城市土地有偿使用的意义何在?

　　答：城市土地有偿使用，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。

　　健全城市土地市场体系，完善市场结构和运行机制，维护土地所有者与使用者的合法权益，拓展土地资产的多种经营方式，提高土地利用效率，实现土地资源的优化配置，

　　41.简答房地产投资信托及其分类。

　　答：房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托 投资、房地产委托贷款等;②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;③金融租赁、咨询、担保等业务。

　　42.为什么房地产业的发展需要市场中介服务?要建立哪些中介服务机构?

　　房地产经营需要中介服务

　　房地产开发经营需要中介服务，是由房地产业本身的特点决定的，是开发经营主要环节进行分工和专业化的必然性。

　　⒈房地产投资开发经营决策难度大，需要各种专业知识。

　　⒉房地产交易需要房地产市场中介服务。

　　⒊房地产市场信息不充分，地方性强，难度大。

　　总之，房地产经营是一项涉及面多、工作量大、专业性强和非常复杂的经济活动，因而，客观上需要对房地产业进行合理的分工，形成众多的专业化行业。

　　六、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)