2017年自考《房地产经济学》练习题含答案_第2页

　　二、名词解释

　　1、房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

　　2、财务净现值

　　财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。

　　3、房地产市场周期指房地产经济在运行过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。

　　4、净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。

　　5、国有土地使用权划拨是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

　　6、建筑物价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值

　　三、简答题

　　1、简述不确定性评价的方法。

　　答：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。

　　2、简述一般房地产投资的程序。

　　答：一般房地产投资程序：投资机会，寻找与筛选→细化投资方案→可行性研究→合同谈判→正式签署有关合同协议→工程建设→竣工投入使用→房地产资产管理.

　　3、简述我国房地产金融市场的结构。

　　答:房地产金融市场由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、

　　房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产证券市场是主干市场，其他为辅助分市场。房地产借贷市场可以分为房地产储蓄市场和房地产贷款市场，房地产贷款市场分为信用贷款市场和抵押贷款市场，抵押贷款市场可以分为一级抵押贷款市场和二级贷款市场。房地产证券市场可以分为股票市场和债券市场，按级别划分也可分为一级和二级市场

　　4.简述房地产项目经济评价方法中动态评价的含义、特点及主要评价指标。

　　动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态评价方法相比，动态评价可以对项目净效益的判断更准确，同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较，因此是房地产投资项目分析的主要方法;缺点是计算相对复杂。其主要评价指标有：净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期。

　　四、论述题

　　1、论述房地产业的可持续发展。

　　房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了 贡献， 但是， 需要注意的是在其发展的过程中却存在许多问题。 众多的实践证明， 我们在发展房地产业的过程中要尊重客观规律， 要努力做到房地产业的可持续发 展，更好的发挥其在国民经济中的作用。 关键词：房地产业 ; 可持续发展 ; 宏观调控 ; 微观基础 房地产业可持续发展的内容较为丰富，涉及土地资源、房地产业、人居环境 等。要想实现房地产业的可持续发展，不仅需要政府的宏观经济调控，也需要构 建房地产业可持续发展的微观基础。只有这样，才能正确处理好它与国民经济各 产业、行业之间的比例关系，处理好速度与比例、效益与质量、近期与远期、整 体与局部的关系，逐步实现可持续发展。

　　2、论述房地产经济周期与宏观经济周期的关系。

　　答: （1） 房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周 期相协调，二者波动方向相同，是一种正相关关系。（2）周期波动次序的差别 从周期波动的次序考察，一般认为，房地产经济周期的复苏、萧条期滞后，而繁 荣、衰退期超前。（3） 波幅与波长不同 一般地讲，房地产经济周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观 经济周期，而波谷要低于宏观经济周期。 从波长来看，房地产经济周期的波长与宏观经济周期也不一定相同。 （4）房地产经济周期的长期趋势显著 与国民经济周期相比较，房地产经济周期的长期趋势明显。