2018年自考《资产评估》章节试题：第4章_第4页

　　二、参考答案

　　1、

　　(1)即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

　　(2)是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

　　(3)是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

　　(4)是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

　　(5)是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

　　(6)是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

　　2、

　　(1)a (2)b (3)d (4)c (5)b (6)b (7)d (8)c

　　(9)b (10)d (11)c (12)d (13)b (14)c (15)c (16)b

　　(17)c (18)a (19)d (20)c (21)c (22)b (23)a (24)c

　　(25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c

　　3、

　　(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde

　　(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd (11)abcde

　　4、计算题

　　(1)根据所给条件计算如下：

　　1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

　　2)总建筑费用现值为：

　　3)专业费用=9 190 000×6%=551 400(元)

　　4)租售费用及税金=29 7520 66×5%=1 487 603(元)

　　5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%

　　=(地价×20%)+(9 190 000+551 400)×20%

　　=(地价×20%)+1 948 280

　　6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20%)

　　=16574783÷1.2 =13812319(元)

　　(2)根据题中所给条件计算如下：

　　1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)

　　2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

　　从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

　　(3)根据题意：

　　该房屋价格=970×(1+l%+2%+1.5%)×1200×0.7

　　=970×1.045×1200×0.7

　　=851466(元)

　　(4)

　　(5)

　　即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

　　(6)该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

　　1) 测算不动产总价

　　① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

　　② 不动产纯收益 = 300×8000×90%×(1-25%) = 1620000(元)

　　③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)

　　④

　　2) 测算建筑费及专业费

　　建筑费及专业费 = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元)

　　3) 计算利息

　　利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000(元)

　　4) 计算利润

　　利润 = 19706113×15% = 2955917(元)

　　5) 测算地价

　　地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

　　= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917

　　地价 = 6994224/1.21 = 5780350(元)

　　单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2)

　　楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m2)

　　(7)

　　1)该房地产的年租金总收入为：

　　1×7×12 = 84(万元)

　　2)该房地产的年出租费用为：

　　84×(5%+12%+6%) + 0.3 = 19.62(万元)

　　3)该房地产的年纯收益为：

　　84-19.62 = 64.38(万元)

　　4)该房地产的价格为：

　　64.38 ×[1-1/(1+12%)10]/12% = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元)

　　(8)

　　1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/(1+10%)2.5 = 8667.8(万元)

　　2)建筑成本及专业费：1500×(1+6%)×2 /(1+10%)2/2= 2891(万元)

　　3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)

　　4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元

　　5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

　　地价=4269.3(万元)

　　(9)

　　300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p

　　p = 3759.4(万元)

　　(10)

　　1)建筑部分的重置成本:

　　800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)

　　2)建筑部分的折旧：(1046.8-18)×8/50+18 = 182.6(万元)

　　3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)

　　4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)

　　5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)

　　(11)

　　1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

　　2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元)

　　3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)

　　(12)

　　1)预期完工后的楼价现值:

　　80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]

　　=2087.7(万元)

　　2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)

　　3)税费:购买价格×4%

　　4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%

　　购买价格=784.8(万元)

　　(13)

　　1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)

　　2)带租约的3年期间每年的净租金收入：(180+120)×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)

　　3)租约期满后每年的净租金收入：(200+120)×1200×12×(1-20%)=368.64(万元)

　　4)计算带租约出售的总价格：

　　345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)

　　(14)

　　1)估计预期楼价(市场比较法)

　　3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米

　　3573.27×2000×5=3573.27(万元)

　　2)估计剩余建造费

　　2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)

　　3)估计利息

　　在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)

　　4)估计利润及税费

　　3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)

　　5)估计在建工程价值

　　在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79

　　在建工程价值=1449(万元)

　　6)原产权人投入成本

　　(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元)

　　1449-2125=-676(万元)

　　原产权人亏损大约676万元.