2019年中级会计师考试经济法必考习题九

　　【案例1】

　　2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司，租期25年，租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整，乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。

　　2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权变更登记手续。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)租赁合同约定的25年租期效力如何?简要说明理由。

　　(2)甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施?简要说明理由。

　　(3)甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效?简要说明理由。

　　【案例1答案】

　　(1)20年之内的部分有效，超过的5年无效。根据规定，租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。

　　(2)甲公司有权要求乙公司拆除休息室及设施。根据规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物;如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　(3)租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　【案例2】

　　2012年1月，李某设立了甲一人有限责任公司(以下简称“甲公司”)，注册资本为550万元。

　　2013年1月，甲公司向乙银行借款500万元，双方签订了借款合同，借款期限为2年。陈某在借款合同中以保证人身份签字。借款合同包含如下仲裁条款：凡是与本借款合同债务清偿有关的纠纷，应提交A市仲裁委员会仲裁。

　　甲公司以其价值350万元的厂房为该笔借款提供了抵押。抵押合同中约定：甲公司不偿还到期借款本息，该厂房归乙银行所有。

　　2015年1月，借款期满，甲公司无力偿还到期借款本息。乙银行调查发现，李某在缴纳出资后，通过虚构债权债务关系等方式抽逃了100万元出资。

　　为实现借款债权，乙银行以甲公司、李某、陈某为被告向法院提起了诉讼：要求取得甲公司厂房的所有权;要求李某在抽逃的100万元出资的本息范围内向乙银行承担清偿责任;要求陈某承担保证责任。

　　在庭审中，甲公司抗辩：(1)抵押合同中约定了“甲公司不偿还到期借款本息，该厂房归乙银行所有”，该条款违反了法律的强制性规定，所以，抵押合同全部无效;(2)借款合同约定了仲裁条款，本案应由A市仲裁委员会仲裁。

　　陈某抗辩：(1)自己未与乙银行签订保证合同，不应当承担保证责任;(2)因自己只是工薪阶层，不具有代偿能力，不应当承担保证责任;(3)即使自己承担保证责任，乙银行也应当先实现抵押权。

　　李某抗辩：借款合同的债务人是甲公司，自己不应当向乙银行承担借款清偿责任。

　　经查，甲公司、乙银行均未向法院提交仲裁协议;甲公司、陈某与乙银行之间未对实现担保权的顺序作出特别约定。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)甲公司主张抵押合同全部无效是否成立?并说明理由。

　　(2)甲公司在庭审中提出的“本案应由A市仲裁委员会仲裁”的抗辩是否成立?并说明理由。

　　(3)陈某的抗辩(1)是否成立?并说明理由。

　　(4)陈某的抗辩(2)是否成立?并说明理由。

　　(5)陈某的抗辩(3)是否成立?并说明理由。

　　(6)李某的抗辩是否成立?并说明理由。

　　【案例2答案】

　　(1)甲公司的主张不成立。根据规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但是，该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

　　(2)甲公司的抗辩不成立。根据规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外;另一方在首次开庭前未对人民法院受理该起诉提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。

　　在本题中，甲公司、乙银行均未向法院提交仲裁协议，而甲公司对人民法院受理该案的异议至庭审中才提出(未在首次开庭前提出)，应视为放弃仲裁协议，人民法院有权继续审理本案。

　　(3)陈某的抗辩(1)不成立。根据规定，主合同中虽然没有保证条款，但保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。在本题中，陈某在借款合同中以保证人身份签字，保证合同成立。

　　(4)陈某的抗辩(2)不成立。根据规定，不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持。

　　(5)陈某的抗辩(3)成立。根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。在本题中，甲公司、陈某与乙银行之间未对实现担保权的顺序作出特别约定，乙银行应当先就债务人甲公司提供的厂房实现抵押权。