2018年中级会计师考试《经济法》简答题及答案四

　　2014 年 11 月，A 公司向 B 银行借款 2000 万元，期限 2 年。A 公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。

　　2015 年 1 月，A 公司与 C 公司签订书面合同，将该房屋出租给 C 公司，租期 5 年，月租金 5 万元，每年 1 月底前一次付清全年租金。2016 年 1 月，经 A 公司同意，C 公司与 D 公司订立书面合同，将该房屋转租给 D 公司，租期 4 年，月租金 8 万元。根据约定，D 公司的租金缴付方式为：每年 1 月底前向 C 公司缴付 3 万元，向 A 公司缴付 5 万元。但合同签订后，D 公司除向 C 公司缴付了 3 万元租金外，一直未向 A 公司缴付，C 公司也未向 A 公司缴付 2016年租金。

　　后 A 公司无力清偿对 B 银行的借款，经 B 银行同意，A 公司于 2016 年年底与 E 公司签订买卖合同，以 2000 万元的市场价格将房屋售与 E 公司，并约定 2017 年 1 月初办理过户登记。

　　2017 年 1 月 1 日，D 公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失 100 万元。C 公司为此解除了与 D 公司的转租合同并收回房屋。1 月 5 日，C 公司对因火灾造成的房屋损失向 A 公司赔偿 100 万元。A 公司与 E 公司于 2017 年 1 月 6 日依约办理了房屋过户手续。E公司要求 C 公司腾退房屋，C 公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C 公司进而向A 公司主张，A 公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A 公司和 E 公司之间的买卖合同因此无效，E 公司并未取得房屋所有权。

　　E 公司发现房屋受损，经与 A 公司协商，E 公司在应支付房屋价款中扣除 100 万元，只向 A 公司支付了 1900 万元。A 公司将此 1900 万元支付给 B 银行，B 银行则认为，其对于 A公司因房屋受损而获得的 100 万元赔偿款也享有优先受偿权。此外，A 公司和 E 公司均认为，欠缴的 2016 年全年租金应由自己收取。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)C 公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝 E 公司腾退房屋的要求?并说明理由。

　　(2)C 公司是否有权解除与 D 公司的租赁合同?并说明理由。

　　(3)C 公司是否有义务就房屋毁损向 A 公司赔偿 100 万元?并说明理由。

　　(4)B 银行关于其对 A 公司获得的 100 万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立?并说明理由。

　　(5)是 A 公司还是 E 公司有权主张欠缴的 2016 年全年的房屋租金?并说明理由。

　　参考解析：(1)C 公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝 E 公司腾退房屋的要求。根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 (2)C 公司有权解除与 D 公司的租赁合同。根据规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在本题中，在转租合同中，承租人 D 公司违反约定使用房屋引发火灾，出租人 C 公司可以解除与 D 公司的租赁合同。

　　(3)C 公司有义务就房屋毁损向 A 公司赔偿 100 万元。根据规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。在本题中，对于 D 公司造成的房屋损失，承租人 C 公司有义务向出租人 A 公司赔偿损失。

　　(4)B 银行的主张成立。根据规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在本题中，B 银行有权对 A 公司获得的 100 万元赔偿款享有优先受偿权。

　　(5)A 公司取得 2016 年全年的房屋租金。根据规定，2016 年期间，E 公司尚未取得该房屋的所有权，租赁合同的当事人依然是 A 公司，故 A 公司有权主张在此期间内的租金。