2017中级会计师中级会计实务重难点及例题：投资性房地产的后续计量

　　投资性房地产的后续计量

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　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　【提示】极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式计量直至处置，且假设无残值。

　　【举例】北京某房地产公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，为了发展省外业务，该公司去某偏远地区进行房地产开发，当地房地产市场不活跃，则该公司在该偏远地区的投资性房地产业务可以使用成本模式计量，不违背“同一企业只能采用一种计量模式”的原则。

　　(一)成本模式计量与公允价值模式计量

　　计量模式 核算原则 会计处理

　　1.设置“投资性房地产”账户，按固定资产(建筑物)或无形资产(土地使用权)的有关规定进行后续计量; 借;投资性房地产

　　贷：银行存款等

　　2.按期(月)计提折旧或摊销，记入“其他业务成本”科目; 借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

　　成本模式计量 3.租金收入记入“其他业务收入”科目; 借：银行存款等

　　◆某些企业投资性房地产相关交易属于主营业务的，通过 贷：其他业务收入

　　“主营业务收入(或成本)”科目核算。

　　4.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

　　计量模式 核算原则 会计处理

　　◆只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

　　公允价值模式计量 1.设置“投资性房地产”科目，设置“成本”、“公允价值变动”明细科目。

　　2.不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

　　3.确认公允价值变动

　　借：投资性房地产—公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益(或做相反分录)

　　◆处置时，“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”。

　　4.确认租金收入

　　借：银行存款等

　　贷：其他业务收入

　　需同时满足的条件 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

　　2.企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。

　　【提示】成本计量模式和公允价值计量模式处理的区别，见下表：

　　项目 成本模式 公允价值模式

　　初始确认 记入“投资性房地产” 记入“投资性房地产—成本”

　　折旧或摊销 同“固定资产”或“无形资产” 不计提折旧或摊销

　　减值 按减值准则计提减值 不计提减值

　　公允价值变动 不确认 确认，记入“公允价值变动”明细

　　转换 符合条件可转为公允价值模式 不可转为成本模式

　　【例题4•多选题】下列关于投资性房地产计量模式的表述中，不正确的有(　　)。

　　A.企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

　　B.企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，如某项房地产的公允价值无法持续可靠取得，则不得将其划分为投资性房地产

　　C.企业有确凿证据表明投资性房地产满足公允价值模式计量条件的，可将成本模式变更为公允价值模式，并作为会计政策变更处理

　　D.企业对投资性房地产采用公允价值模式的，满足特定条件后可转为成本模式，并作为会计政策变更处理

　　【答案】ABD

　　【解析】选项A，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式;选项B，这种情况下，在其满足投资性房地产确认条件时，企业可单独对其采用成本模式计量;选项D，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　(二)计量模式的变更

　　原则 计量模式一经确定，不得随意变更

　　变更方式 公允价值模式→成本模式 不得变更

　　成本模式→公允价值模式 作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。【★2011年单选题】

　　借：投资性房地产—成本(变更日的公允价值)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)(已计提的折旧或摊销)

　　投资性房地产减值准备(已计提的减值准备)

　　贷：投资性房地产(账面余额)

　　利润分配—未分配利润

　　盈余公积

　　【提示】成本模式与公允价值计量模式的转换涉及会计政策变更，常在主观题中出现。考生学完“会计政策、会计估计变更和差错更正”一章后，对上述内容的理解会更加深刻。

　　【例题5•单选题】下列关于投资性房地产计量模式变更的说法中，正确的是(　　)。

　　A.投资性房地产的计量模式一经确定，不得变更

　　B.投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的，公允价值与账面价值的差额应计入资本公积

　　C.满足一定条件时，已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式

　　D.投资性房地产后续计量模式的变更属于会计估计变更

　　【答案】C

　　【解析】已采用成本模式计量的投资性房地产，在满足一定条件时，可以从成本模式转为公允价值模式，该项变更应作为会计政策变更处理;投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。因此选项ABD均不正确。