2018年造价工程师考试《造价管理》章节讲义：第五章第三节_第3页

　　(五)城镇土地使用税

　　1.纳税人

　　城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;个人包括个体工商户以及其他个人。

　　2.纳税对象

　　城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

　　3.计税依据和税率

　　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(㎡)为计税依据。

　　纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

　　(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

　　(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　(3)尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

　　城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇和工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准为：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

　　各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区适用税额幅度。

　　4.应纳税额

　　城镇土地使用税应纳税额可通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。计算公式为：

　　全年应纳税额=实际占用应税土地面积(㎡)×适用税额

　　【例3.4.5】某城市的一家公司，实际占地23000㎡。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000㎡，公司按其当年开发使用的2000㎡土地面积申报纳税，以上土地均适用2元/㎡的城镇土地使用税税率。试确定该公司当年应缴纳的城镇土地使用税额。

　　解：应纳税额=(23000+2000)×2=50000(元)。

　　(六)土地增值税

　　1.纳税人

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

　　2.纳税对象

　　土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

　　(1)转让的土地使用权是否国家所有。

　　(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

　　(3)转让房地产是否取得收入。

　　3.计税依据和税率

　　(1)计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

　　1)取得土地使用权支付的金额：

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

　　②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按下列标准扣除：

　　①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用扣除总额=利息+(取得土地使用权所支付的金额

　　+房地产开发成本)×5%以内

　　②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

　　房地产开发费用扣除总额=(取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本)×10%以内

　　4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

　　5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　6)旧房及建筑物的评估价格。指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。

　　转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款

　　+按国家规定交纳的费用+转让环节缴纳的税金。

　　(2)税率。土地增值税实行四级超率累进税率。具体税率见表3.4.3。

　　表3.4.3土地增值税税率表

增值额占扣除项目金额比例	税率	速算扣除系数
50%以下（含50%）	30%	0
超过50%～100%（含100%）	40%	5%
超过100%～200%（含200%）	50%	15%
200%以上	60%	35%

　　4.应纳税额

　　土地增值税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

　　或： 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　5.税收优惠

　　(1)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

　　(2)对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不实行优惠。

　　(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　(4)1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

　　例题：

　　1.某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为400万元，则应缴纳土地增值税()万元。

　　A.180B.200C.240D.300

　　【答案】C

　　【解题思路】扣除项目金额的50%、100%、200%分别为200,400,800，增值额为600万元，应缴纳的土地增值税为200×30%+200×40%+200×50%=240。

　　2. 土地增值税实行的税率是()。

　　A.差别比例税率

　　B.三级超率累进税率

　　C.固定比例税率

　　D.四级超率累进税率

　　【答案】D

　　【解题思路-2015】土地增值税实行四级超率累进税率。

　　3.计算土地增值税时，允许从房地产转让收入中扣除的项目有()。

　　A.取得土地使用权支付的金额B.用房及建筑物的评估价格

　　C.与转让房地产有关的税金D.房地产开发利润

　　E.房地产开发成本

　　【答案】ABCE

　　【解题思路】税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括：取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目、旧房及建筑物的评估价格。