2019造价工程师《计价控制》章节讲义：第一章第四节

第四节　工程建设其他费用的构成和计算

　　一、建设用地费

　　(一)建设用地取得的基本方式

　　1.通过出让方式获取国有土地使用权

　　(1)土地使用权出让的最高年限

　　◆ 居住用地70年

　　◆ 商业、旅游、娱乐用地40年

　　◆ 其他(工业、教育、科技等)都是50年

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　　(2)土地使用权出让方式

　　◆ 竞争性：招标、拍卖、挂牌。①工业、商业、商品住宅等;②同一宗地有两个以上意向用地者，也应采用此方式。

　　◆ 协议出让：出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　2.通过划拨方式获取国有土地使用权

　　可以通过划拨方式取得土地使用权的情况：

　　(1)国家机关用地和军事用地;

　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

　　(4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　除另有规定外，没有使用期限的限制。

　　(二)建设用地取得的费用

　　1.征地补偿费用(农村集体土地：地、物、人)

　　◆有三种情况不能收取菜地开发基金：

　　①一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的;

　　②征用尚未开发的规划菜地;

　　③在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市。

　　2.拆迁补偿费用(城市规划区)

　　3.出让金、土地转让金

　　出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

　　(1)地价对目前的投资环境不产生大的影响。

　　(2)地价与当地的社会经济承受能力相适应。

　　(3)地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限等。

　　【2017年·多选】下列建设用地取得费用中，属于征地补偿费的有(　)。

　　A.土地补偿费

　　B.安置补助费

　　C.搬迁补助费

　　D.土地管理费

　　E.土地转让金

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是建设用地取得的费用。征地补偿费包括：(1)土地补偿费;(2)青苗补偿费和地上附着物补偿费;(3)安置补助费;(4)新菜地开发建设基金;(5)耕地占用税;(6)土地管理费。参见教材P24。

　　【2016年·单选】下列与建设用地有关的费用中，归农村集体经济组织所有的是(　)。

　　A.土地补偿费

　　B.青苗补偿费

　　C.拆迁补偿费

　　D.新菜地开发建设基金

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地取得的费用。土地补偿费是对农村集体经济组织因土地被征用而造成的经济损失的一种补偿。土地补偿费归农村集体经济组织所有。参见教材P24。

　　【2015年·多选】关于建设用地取得及费用，下列说法中正确的有(　)。

　　A.通过出让获得国有土地使用权的方式有招标、拍卖、挂牌和协议

　　B.工业、商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最长年限为40年

　　C.以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制不再符合划拨用地目录，应实行有偿使用

　　D.通过市场机制获得的土地使用权，不再承担征地补偿费或拆迁补偿费

　　E.搬拆补助费的标准，由各省、自治区、直辖市人民政府规定

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地取得的基本方式。选项B错误，工业用地的土地使用权出让最长年限为50年;选项D错误，建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用;若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。参见教材P23。

　　【2014年·单选】关于征地补偿费用，下列表述中正确的是(　)。

　　A.地上附着物补偿应根据协调征地方案前地上附着物的实际情况确定

　　B.土地补偿和安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的15倍

　　C.征用未开发的规划菜地按一年只种一茬的标准缴纳新菜地开发建设基金

　　D.征收耕地占用税时，对于占用前三年曾用于种植农作物的土地不得视为耕地

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地取得的费用。选项B错误，土地补偿费和安置补助费不能使安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安装补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。选项C错误，一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的不作为开发基金。选项D错误，占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。参见教材P24。

　　【2014年·单选】关于建设用地的取得及使用年限，下列说法正确的是(　)。

　　A.获取建设用地使用权的方式可以是租赁或转让

　　B.通过协议出让获取土地使用权的方式分为投标、竞拍、挂牌三种

　　C.城市公益事业用地不得以划拨方式取得

　　D.将土地使用权无偿交付给使用者的，其土地使用年限最高为70年

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地取得方式。取得用地的基本方式是出让和划拨，建设土地取得的其他方式还包括租赁和转让方式。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制。选项B属于竞争方式出让方式取得的土地使用权。参见教材P23。