物业管理师《综合能力》模拟试题（10）

　　31.以下关于写字楼经营管理方案设计的说法错误的是( )

　　A. 开展物业经营管理的首批资金最好由各物业项目部单独操作

　　B. 一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障

　　C. 企业文化贯穿物业经营管理始终，是持续经营的保证

　　D. 物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提 【答案】A

　　【试题解析】经营管理方案设计需考虑的因素：(1)经营发展战略：物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提。(2)经营资金投入：首批资金最好由企业出资，不宜由各物业项目部单独操作。(3)经营管理团队：一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。(4)经营管理企业文化：企业文化贯穿物业经营管理始终，是持续经营的保证。

　　32.关于写字楼经营管理模式的选择，说法错误的是( )

　　A. 以追求利润为目标时，选择自主经营型

　　B. 经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型

　　C. 以保障质量为目标时，选择委托经营型

　　D. 不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型 【答案】C

　　【试题解析】一般情况下，以追求利润或保障质量为目标时，选择自主经营型;经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型;不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。

　　33.确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合、该租户未来发展的计划以及该租户( )。

　　A.承租期限 B.经营实力 C.现在的办公面积 D.经营业务的性质 【答案】D

　　【试题解析】在考察是否有合适的面积空间可以供潜在承租人使用时常常要考虑以下三个方面的因素：可能面积的组合、潜在承租人经营业务的性质以及潜在承租人未来发展的计划。

　　34.写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。

　　A.最低租金 B.市场平均租金 C.最高租金 D.市场租金 【答案】A

　　【试题解析】在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

　　【考点来源】该考点来自教材的第五章《写字楼物业经营管理》的第四节，二、写字楼租金的确定。

　　35.以下关于写字楼租金确定的方法说法错误的是( )

　　A.随行就市定价法就是企业按照行业的平均现行价格水平来定价的方法

　　B.市场比较定价法是在类似物业已实现的租赁价格的基础上修正得出目标物业的租赁价格

　　C.竞争定价法以同类项目竞争者的价格作为定价依据

　　D.竞争定价法以企业服务成本和市场需求为依据来定价 【答案】D

　　【试题解析】参考竞争价格定价法包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比较定价法。随行就市定价法，即企业按照行业的平均现行价格水平来定价;竞争定价法，即企业为适应竞争，以同类项目竞争者的价格作为定价依据，而不以企业服务成本和市场需求为依据来定价;市场比较定价法，即根据替代原理，在确定目标物业租金时，将目标物业与近期内发生租赁的类似物业加以对照比较，从类似物业已实现的租赁价格，修正得出目标物业的租赁价格。

　　36.写字楼的可出租面积是( )加上分摊共用建筑面积。

　　A.出租单元内使用面积

　　B.出租单元内建筑面积 C.建筑面积 D.使用面积 【答案】B

　　【试题解析】可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊共用建筑面积。

　　37.从物业角度看，商业物业管理具有( )

　　A.灵活性 B.附随性 C.潜隐性 D.保障性 【答案】C

　　【试题解析】商业物业管理的基本共性：⑴附随性——从商业角度看;⑵潜隐性——从物业角度看;⑶保障性——从业主角度看。

　　38.商业物业管理目标中的“一个指导”是指( )的指导。 A.业主权益 B.承租商权益 C.消费者权益 D.物业服务企业权益 【答案】B

　　【试题解析】“一个指导”即权益的指导，是对承租商权益的指导。

　　39.商业物业的现场管理不包括( )

　　A.商业物业的清洁卫生、秩序维护 B.商业物业的公共空间、共用设施设备的维护保养和运行

　　C.商业物业的商业运营 D.为承租商提供日常的管理和服务 【答案】C

　　【试题解析】商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务，这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。

　　40.以下关于零售商业务业部分委托管理模式说法错误的是( )

　　A.物业主要管理负责人需要熟悉掌握必要的商品知识和商业运营知识

　　B.有利于减轻业主的管理难度，降低成本

　　C.增加了业主的日常管理压力和工作难度

　　D.不利于商业物业品牌的树立和维护 【答案】A

　　【试题解析】部分委托是指业主将商业运营业务以外的商业物业管理责任全面委托给物业服务企业。在这种模式下，商业运营方和商业物业管理方职责明确，分工清晰，有利于减轻业主的管理难度，降低成本，充分发挥各自专业特长，共同推进和提升商业物业的综合管理效益。 但与此同时，部分委托的劣势也较为明显。首先增加了业主的日常管理压力和工作难度，业主需要频繁地直接与物业服务企业进行交流和协调，遇有突发事件，难以集中各方力量迅速解决;易导致业主和物业服务企业之间产生摩擦，遇有责任事故会互相推诿甚至相互指责，问题迟迟得不到有效解决甚至出现问题扩大化;同时，不利于形成商业物业统一的对外形象，不利于商业物业品牌的树立和维护。