物业管理师《物业管理综合能力》案例分析专项练习（十八）

　　案例十八

　　1992年上半年，原告某投资公司将其开发的某住宅小区预售给相关业主。1993年9月，该住宅小区建成，迁入320家住户。1994年1月31日，原该投资公司和被告某物业公司签订《某小区物业管理承包合同》及《某小区物业管理承包合同补充协议》各一份。约定：原告将其开发的某住宅小区第一期37栋高级公寓(面积约10万平方米)的物业管理承包合同给被告，承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元;合同签订后10日内，物业公司应向投资公司支付履行保证金50万元。同年5月12日，投资公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：某小区1-37栋楼房在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业公司向投资公司支付了履行保证金50万元。投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向投资公司支付承包金，投资公司因此诉到法院。一审法院审理认为：原告投资公司和被告物业公司签订的《某小区物业管理承包合同》及其补充协议，损害了住宅小区业主的利益，应确认为无效合同，双方依据该合同取得的财物应相互返还，投资公司请求物业公司支付承包金246万元以及物业公司反诉请示投资公司赔偿因物业管理房屋面积不足给其造成的损失2034292元，均属无理要求，应予驳回。投资公司和物业公司因《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。投资公司和物业公司之间的承包关系虽然无效，但鉴于物业公司已对某小区管理多年，为维护该小区的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等，可限期物业公司将小区的管理权及维修基金交投资公司代管。

　　一审判决后，被告物业公司不服，以投资公司未交足物业管理面积给其造成损失应当承担责任，以及该住宅小区的物业管理权已经由业主委员会授予该公司行使，投资公司无代管权为由，向上级人民法院提出上诉，请求改判。

　　问题：

　　1、 本案中的物业承包合同是否为无效合同?理由是什么?

　　2、 本案中的物业公司能否依法取得小区的管理权?

　　参考答案：

　　1、物业承包合同为无效合同。因为业主选举业主大会，再由业主大会授予业主委员会权利选聘物业管理公司是法律赋予的权利。我国《城市住宅小区权利办法第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业公司承担住宅小区的管理并与其签订物业管理合同。”第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”第七条规定：“管委会有权选聘或续聘物业管理公司。”在实践中，在管委会成立之前，可由开发企业选聘物业管理公司，在管委会成立后，由管委会再决定物业管理公司。本案中，投资公司把小区的管理承包给物业公司，承包期十年，侵犯了业主的合法权益。依照《民法通则》第五十八条第一款第五项的规定：“违反法律或者社会公共利益的民事行为为无效民事行为。”合同法第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”因此，此承包合同及其补充协议应为无效合同。

　　2、物业公司能获得管理权。理由如下：根据法律对无效合同的斥力规定，投资公司应当将物业管理公司给付的50万元保证金返还，其要求物业公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。投资公司对住宅小区没有物业管理权，原审在处理合同无效时，虽然注意到这一问题，但是以维护住宅小区的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等为由，判决将住宅小区的物业管理权及维修基金交投资公司代管，没有法律依据，应当撤销。现小区管委会成立后，选定物业管理公司，并与物业公司签订《住宅聘用合同》，这是业主行使权力的行为，是合法有效的行为，物业公司因此而获得物业管理权。