物业管理师《物业管理综合能力》案例分析专项练习（十七）

　　案例十七

　　年近古稀的两位台湾老人，以上海儿媳凌女士的名义出资购买了二套商住房屋，后两老人因政策允许，要求凌女士一起办理合同购买人的变更、出资和权属手续时，遭到凌女士拒绝。在万般无奈下，两老人将儿媳告上法庭。

　　2001年5月，台湾的公婆与儿媳凌女士商议，国为政策原因，由两位老人以凌女士名义出资购买位于闵行区的两套商住房屋，但房屋实际产权及有关房屋的一切权利与责任均由两位老人所有。事后，两位老人付清了房款。同年7月，两位老人以儿媳妇的名义，与房产公司签订了两套房屋的预售合同。

　　两位老人和儿媳妇签订一份协议书，约定“凌女士同意将两套商住房屋在两位老人任何一方有生之年有收租权，两位老人以外任何人使用应付租，双方均不得对两套商住房屋进行转让出售或过户，两位老人均过世后，该商铺由其儿子一方继承”等有关条款。

　　同年8月，两位老人因政策允许，要求儿媳协同一起办理合同变更手续，被拒绝。后两位老人提出诉请，要求确认两套房屋的所有权。在法庭上，凌女士辩称，房款是老人的儿子出资，并已约定房屋产权归自己，且已取得房屋的产权证，故要求驳回诉请。

　　问题：

　　1、 我国不动产公示效力以什么为要件?

　　2、 本案中的两套商铺房屋的所有权应该归两位台湾老人还是凌女士?理由是什么?

　　参考答案：

　　1、 我国不动产公示效力以登记为要件。不登记无法对抗第三人。

　　2、本案中的两套商铺房屋的所有权应该归两位台湾老人所有。理由如下：因凌女士办理房屋的房地产权证，所以登记人为凌女士。但是，应明析不动产权利登记人与真正所有权人之间的法律关系，不动产的登记公示效力，主要保护不动产登记人及真正所有人以外的善意第三人的利益，不动产的登记人不一定就是不动产的真正所有权人。由协议书载明，两老过世后该房屋由其儿子继承，进一步反映是该房屋的实际权利人，仍享有房屋的所有权。应当明确房屋的实际所有权人是两老人，凌女士仅是房屋登记名义人。故两套商铺房屋的所有权人为两位台湾老人。