2016物业管理师《综合能力》讲义：第二章第二节

　2016物业管理师《综合能力》讲义：第二章第二节　 管理的基本职能

　　管理的职能——指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。

　　管理的基本职能应包括决策、计划、组织、领导、激励和控制这六个基本功能活动。管理活动的顺利运行正是通过正确地执行这些基本的职能来进行的。

　　【2010年真题】53.管理的基本职能包括( BCE )等。

　　A.拓展

　　B.计划

　　C.组织

　　D.销售

　　E.激励

　　一、决策

　　(1)决策是具有战略意义的重要职能。

　　(2)应讲究科学决策。

　　(3)决策就存在一定风险。

　　要做出正确的决策，①就必须进行系统的调查研究，全面收集信息和资料，进行科学预测，②拟订各种可行方案并进行选优，③对选定的最优方案还应付诸措施，④在实施过程中不断进行检查和信息反馈，以保证决策得以层层落实，⑤并在实践中评价决策是否正确。

　　物业管理在经营、服务的过程中，①必须要先明确企业要解决的问题，②进而确定目标，③然后设定可能达到的各种方案，④然后对各项方案进行优选，⑤最后由物业管理的决策人员综合各项指标及判断，进行决策。物业管理决策主要是解决物业管理的方向性的问题。

　　二、计划

　　计划是为达到一定目标所制定的未来行动方案。计划是进行控制的标准。计划是行动纲领，是联系企业诸条件与目标之间的桥梁，在管理中处于重要的基础地位。计划是决策后所选定的方案。

　　物业管理企业，在实施每一项物业管理决策之前，都必须对资源、时间、人力等各方面情况进行详细的计划，物业管理计划是物业管理决策的具体化。物业管理是一项非常具体的服务，每一个服务项目都有他的具体服务过程，具体对过程的策划实际上就是对产品实现过程的策划，策划的结果形成了服务的计划。

　　三、组织

　　组织的目的就是要保证决策和计划的实施，去实现既定的目标。组织是管理的载体，是其他管理职能活动的组织保证。

　　对于物业管理而言，根据企业的总体服务目标，结合物业管理企业及所经营管理项目的实际情况，进行企业资源调配和组织设计，以确保物业管理各项决策和计划的贯彻落实。

　　四、领导

　　领导——是领导者通过指挥、领导、协调等去影响个人和集体活动以实现组织目标的过程。

　　领导的本质就是通过领导者与被领导者的相互作用，使组织的活动协调一致，并有效地实现组织目标。

　　组织中的领导者可依据权利、责任大小不同分为高、中、低等不同层次，不管是哪一层的领导都要求具有优良的品质和高超的领导艺术，这样的领导集体才能带领组织成员去有效地实现组织目标。

　　物业管理一个重要的特点就是每天都是和物业管理区域内的各类人员打交道，因而，对物业管理人员的素质要求就相对较高。

　　五、激励

　　激励——就是通过一定的手段使组织成员的需要和愿望得到满足，以调动他们的工作积极性并充分发挥其个人潜能去实现组织目标的过程。

　　人的需要是多种多样的，因而激励的方法也应是多种多样的，如可以采取物质激励的方法，也可采取精神激励的方法，还可以采取物质激励和精神激励相结合的方法等等。

　　物业管理的各项事务都是由物业管理员工去具体实施的，激发员工的潜力去为业主或使用人服务，对实现物业企业的总体目标非常重要。物业管理激励常用的方法主要有物质激励、精神激励等。

　　六、控制

　　控制——是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效，若发生偏差，就要采取措施加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。

　　首先，控制要有一个控制的依据或标准，这往往是计划中所规定的;

　　其次，要运用各种监测手段对进行中的活动进行观察、测度和衡量;

　　第三，对观测到的、测度到的情况和数据要与计划规定的标准进行比较，发现是否存在差异;

　　第四，如活动与标准存在差异，就采取各种措施和方法去纠正偏差，使整个活动按计划进行。

　　对不同的控制对象应选用不同的控制方式和手段。在企业的整个活动过程中，对各个环节、各项活动都应加强控制，以保证计划和组织目标的实现。

　　【例题】在管理的各项职能中，( D )是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效，若发生偏差，就要采取措施加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。

　　A.组织

　　B.领导

　　C.激励

　　D.控制

　　市场调查

　　(一)市场调查的含义及内容

　　市场调查，就是对商品交换过程中发生的各种信息的收集、整理和分析。其中主要是针对购买商品的个人或团体的顾客调查，即收集有关消费者购买及使用商品的事实、意见及动机等资料，并分析其主要特点，通过了解顾客的需要来改进产品或服务，达到使企业盈利和发展的目的。

　　市场调查的内容相当广泛，凡是直接和间接影响企业生产经营活动的资料信息都要搜集。一般来说，市场调查的内容主要有：

　　(1)市场需求调查。如产品的现实和潜在需求量、本企业的市场占有率、市场竞争形势对本企业的影响等。

　　(2)销售渠道调查。如现在有渠道是否合适、中间商的销售情况分析、本企业销售策略变化后可能造成的销售变化等。

　　(3)消费者和消费行为调查。如消费者的类别、购买动机和购买行为以及影响消费的各种因素等。

　　(4)竞争结构调查。如竞争产品的特性分析、竞争对手的分析。

　　(5)产品调查。如消费者对产品的意见和要求，包括对产品质量、价格、交货期、技术服务等的意见和要求。

　　(6)技术发展调查。如新技术、新工艺、新材料的应用和发展情况，新产品的技术现状和发展趋势，科学技术的创新及应用状况等。

　　(7)其他因素调查。如政府的方针、政策、法令、政治状况，人口结构、家庭结构，文化教育水平、风俗习惯等。

　　(二)市场调查的方法

　　市场调查的方法很多，按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法;按调查范围划分，有全面调查和抽样调查。下面着重介绍直接调查法中的询问法、观察法和实验法。

　　1.询问法

　　询问法是指将所拟调查的事项，通过一定的形式，向被调查者提出询问，以获得所需资料的一种调查方法。它又可细分为个人访问、邮寄调查、电话调查和网上调查法四种。

　　(1)个人访问法

　　个人访问法是调查者在面对面的情况下，向被调查者询问有关问题。

　　调查时通常多根据事先拟定的问题发问，但也可采取自由交谈的方式进行。

　　个人访问法的优点是：1)直接与被调查者见面，能当面听取被调查者的意见，并观察其反应。2)可根据被调查者的态度，调整交谈内容，可作一般调查，也可深入调查，如发现被调查者不符合样本条件，可立即终止访问。3)能互相启发，对被调查这不明白的问题进行解释，并能详细交流，获得较多的资料。4)能得到较真实的资料，回复率较高。

　　个人访问的缺点是：调查费用较高，调查周期较长，被调查者易受调查者的态度、语气的影响。

　　(2)邮寄调查法

　　邮寄调查法是调查者将所拟定的调查表通过邮局寄给被调查者，要求被调查者填妥后寄回给调查者。

　　邮寄调查法的优点是：1)调查的区域较广泛。2)调查费用较个人访问法为低。3)被调查者可获得充裕的时间作答。4)被调查者不会受到调查者的影响。

　　邮寄调查法的缺点是：调查表的回收率较低，回收时间较长;填写调查表的可能不是被调查者本人，从而影响调查的代表性：被调查者可能对调查表的某些内容误解。

　　(3)电话调查法

　　电话调查法是用电话向被调查者询问。

　　电话调查法的优点是：资料收集快，成本低。

　　电话调查法的缺点是：只能用于有电话的人，调查面受到影响，对问题不宜做深入地了解。

　　(4)网上调查法

　　通过电子互联网进行网上调查。

　　网上调查法的优点是：调查范围广、成本低、被调查者不会受到调查者的影响。

　　网上调查法的缺点是：只能用于有条件上网的人，回复率不高。

　　2.观察法

　　观察法是市场调查人员在调查现场从旁观察被调查者的行为的一种调查方法。此法的特点在于被调查者在调查时并不感到正在被调查。

　　观察法用于市场调查有以下几种：

　　(1)用户观察

　　市场调查人员亲自观看用户选购商品的情况，了解吸引用户的事项，以便针对用户关心的问题，加以改进提高。

　　(2)柜台观察

　　市场调查人员通过站柜台或参加展销会、陈列会、订货会等，观察商品购销情况、同行业同类产品的发展情况、用户的活动情况等，从而为改善企业经营管理提供可靠的依据。

　　(3)痕迹测量

　　就是观察某事物留下的痕迹来进行市场调查。比如企业在选择何种报纸作为广告媒体之后，可同时在几张报纸上做广告，请读者在阅读后将广告剪下寄回企业有关部门，以此判断在哪种报纸上刊登广告的效果最佳。

　　观察法的优点在于被调查者的一切动作均很自然，所收集的资料准确性较高。

　　3.实验法

　　实验法是从影响调查问题的若干因素中，选择一两个因素，将他们置于一定条件下进行试验，然后对试验结果做出分析，研究是否值得大规模推广的一种调查方法。

　　实验法的应用范围很广。凡是某种商品在改变结构、包装、价格、广告时，都可用作试验，调查用户反应，然后研究是否值得大规模推广。