2016年物业管理师考试基本制度与政策：第五章第九节房屋维修养护管理

　　第九节　房屋维修养护管理

　　一、城市异产毗连房屋管理

　　(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则

　　异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

　　经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的，应当及时排除危险，同时，其他所有人和使用人有权采取必要措施，防止危险的发生，造成损失的，由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。

　　异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

　　(二)异产毗连房屋的修缮规则

　　异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

　　因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏，房屋所有人应当修缮，不得拖延或者拒绝。

　　异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理：

　　1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。

　　2.共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

　　3.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责;其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

　　4.屋盖的修缮：

　　(1)不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

　　(2)可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

　　5.楼梯及楼梯间的修缮：

　　(1)各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。

　　(2)为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

　　6.房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

　　7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。

　　异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。

　　二、城市危险房屋管理

　　(一)危险房屋的概念与鉴定程序

　　1.危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

　　2.市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应当及时按下列程序进行鉴定：

　　(1)受理申请;

　　(2)初始调查，摸清房屋的历史和现状;

　　(3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;

　　(4)检测验算，整理技术资料;

　　(5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议;

　　(6)签发鉴定文书。

　　鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：

　　(1)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

　　(2)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

　　(3)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

　　(4)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

　　(二)危险房屋的鉴定费用与修缮责任

　　(三)危险房屋造成损害事故的法律责任

　　1.房屋所有人应当承担的民事责任：

　　(1)有险不查或损坏不修;

　　(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。

　　2.房屋使用人、行为人应当承担的民事责任：

　　(1)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;

　　(2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施;

　　(3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

　　3.鉴定机构应当承担的民事责任：

　　(1)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;

　　(2)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故;

　　(3)因拖延鉴定时间而发生事故。