2016年物业管理师考试基本制度与政策：第三章第一节业主大会制度

　　第三章　物业管理的基本制度

　　《条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。

　　第一节　业主大会制度

　　为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　一、业主

　　(一)业主的概念

　　《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。

　　现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

　　(二)业主的权利

　　《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：

　　1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

　　2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

　　3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议

　　4.参加业主大会会议，行使投票权

　　5.选举业主委员会委员，并享有被选举权

　　6.监督业主委员会的工作

　　7.监督物业管理企业履行物业服务合同

　　8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

　　9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资的管理和使用

　　10.法律、法规规定的其他权利

　　(三)业主的义务

　　1.遵守业主公约、业主大会议事规则

　　2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

　　3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

　　4.按照国家有关规定交纳专项维修资金

　　5.按时交纳物业服务费用

　　6.法律、法规规定的其他义务

　　二、业主大会

　　(一)业主大会的组成和性质

　　业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

　　(二)业主大会的筹备与成立

　　1.成立业主大会的限制和选择

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

　　2.业主大会的筹备

　　(1)成立业主大会筹备组

　　业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公

　　有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(2)业主大会筹备组的工作内容

　　①确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容;

　　②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

　　③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　(3)筹备业主大会的工作要求

　　①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;

　　②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;

　　③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准;

　　④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

　　3.业主大会的成立

　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

　　(1)报告业主大会的筹备工作情况;

　　(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(3)宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果;

　　(4)投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;

　　(5)宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

　　《条例》还规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

　　(三)业主大会的职责

　　《条例》规定业主大会的六项职责：

　　(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(3)选聘、解聘物业管理企业;

　　(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　(四)业主大会活动规则

　　1.定期会议和临时会议

　　业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的;

　　(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。

　　业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。

　　2.业主代理人和业主代表人

　　(1)业主代理人

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。

　　(2)业主代表人

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加大会。

　　(3)业主大会的召开形式

　　业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。无论采用何种形式，必须有不少于物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主的参加。

　　3.业主大会决定事项的表决效力

　　(1)业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　(2)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案。业主委员会还应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　三、业主委员会

　　(一)业主委员会的性质

　　《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。

　　(二)业主委员会的职责

　　《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：

　　1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

　　2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

　　3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

　　4.监督管理规约的实施

　　5.业主大会赋予的其他职责

　　(三)业主委员会的备案

　　《条例》对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。

　　(四)业主委员会委员的资格条件

　　业主委员会委员应当符合以下条件：

　　(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(2)遵守国家有关法律、法规;

　　(3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(5)具有一定组织能力;

　　(6)具备必要的工作时间。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。

　　(五)业主委员会委员的资格终止

　　业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(4)有犯罪行为的;(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(6)拒不履行业主义务的;(7)其他原因不宜再担任业主委员会委员的。

　　(六)业主委员会会议

　　遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。

　　无论是定期会议还是临时召开的会议，业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　业主委员会的每次会议均应当作好书面记录，由主持会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，同时告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　(七)业主委员会的改选与变更(不看)

　　(八)业主委员会的工作经费(条例第三十五条)

　　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　四、限制性规定

　　法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了限定，禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动。