物业管理师考试《基本制度与政策》复习重点第二章：物业服务收费管理_第2页

　　3.业主委员会对欠费业主的督促义务

　　按时足额交纳物业服务费用。应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用的情况客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至比较普遍。

　　为维护业主的共同利益，《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。需要强调的是，业主委员会督促欠费业主交纳物业费，并不是物业服务企业通过司法途径追索的前置条件。业主欠交物业管理服务费用，必然影响物业管理服务的质量，因此，业主欠费行为不仅侵害了物业服务企业的合法权益，而且也损害了其他交费业主的合法权益，业主委员会有责任也有义务代表交费业主，督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。

　　(三)代收代交费用

　　通常情况下，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。向业主收取相应的水、电、气、热、通讯、有线电视费，是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位的权利。物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

　　在物业管理实践中，一些供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位往往利用自身的垄断经营地位，强迫物业服务企业代其收缴本应当由其自行收缴的费用，而且不支付任何报酬。更有甚者，在业主拒交相关费用或者水、电等分户表和小区总表数额不等时，供水、供电等部门经常要求物业服务企业承担相应的差额费用。

　　客观上说，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位逐一向每一个业主收费，的确会导致交易成本增高，对当事人双方均无益处。在物业管理区域内，物业服务企业作为管理服务人，对物业及业主的情况较这些单位更为熟悉。

　　如果由物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代其向业主收取相关费用，可以节省当事人的时问和支出费用，提高办事效率。因此，物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。

　　在实践中，有些物业服务企业在代供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位收费时，还以手续费、管理费、劳务费等名目向业主收取额外费用，引起业主的不满。实际上，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位和业主以及物业服务企业之间存在三个合同关系：业主与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是水、电、气、热、通讯和有线电视的供用合同关系;业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系;物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是委托合同关系。按照供用合同关系，业主应当支付水、电、气、热、通讯、有线电视费;按照物业服务合同关系，业主应当支付物业服务费用;按照委托合同关系，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当支付委托代收费用。可见，就代收费用而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，并无法律和合同依据。

　　根据上述情况，《条例》为保护业主与物业服务企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业服务企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业服务企业接受委托代收上述费用的。可向委托单位收取手续费。”其中，“最终用户”是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人，即业主或者非业主使用人。“手续费”是指公用事业单位与物业服务企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由公用事业单位支付给物业服务企业的代理费。