物业管理师考试《基本制度与政策》复习重点第二章：物业服务收费

　　物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　(一)合理原则

　　物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和影响群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。

　　目前，除实行市场调节价的物业管理项目外，虽然物业服务成本逐年上涨，但不少实行政府指导价的物业服务收费标准多年来未作调整，导致普通居住物业收费难以满足房屋及设备设施维修养护的基本需要，房屋及设备设施加速损坏、正常使用期限缩短的情况较为严重。因此，政府价格主管部门应当定期对物业服务定价成本进行监审，适时调整物业服务费用的政府指导价标准。与此同时，物业服务企业应当主动加强沟通，向业主作好宣传解释工作。

　　一方面，要增强业主的物业服务消费意识。由于更多基于习惯而非理性来判断物业服务的支出，很多业主不了解房屋养护管理需要大量费用，而是简单地认为，购买房屋后就可以一劳永逸。事实上，房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1：1，换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到1：0.7左右。因此，如果维修费用不足，不能正常进行保养维护，就会加速业主房屋财产的老化，提前结束房屋的使用寿命。另一方面，要增强业主的公共财产意识。一些业主缺乏公共财产意识，对维修养护共用部位和共用设施设备漠不关心，甚至推脱责任，怠于履行自己应尽的义务，拒绝交纳物业服务费用，致使其他业主的共同财产连带遭受损害。因此，必须修正人们对物业管理的认识偏差，引导人们从财产价值的层面理解物业管理，从而理性接受合理的物业服务收费。

　　(二)公开原则

　　《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。公开透明物业管理的价格信息，除了应当按照政策要求做到物业服务收费明码标价以外，对于包干制的物业管理项目，物业服务企业还应当公开与收费标准相对应的物业服务标准;对于酬金制的物业管理项目，物业服务企业还应当明示物业服务支出的各项成本构成以及定期财务审计的结果。推行物业服务价格的定期公示制度，有助于业主进行服务价格的市场比较，消除价格信息的不对称，提高业主物业服务费用的竞价能力;推行物业服务价格的定期公示制度，有利于业主理解物业管理的真实价值，增强与物业服务企业的价格认同，减少价格认识的误解，降低价格冲突的风险。

　　(三)收费与服务水平相适应原则

　　要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，同时，还应当接受消费者的监督。等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本要求。强调物业管理服务应当质价相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业服务企业和业主，对质价相符的物业收费原则缺乏足够的认识。一些物业服务企业脱离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费批件收取物业服务费用，造成业主的不满。同样，一些业主也不考虑物业服务企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业服务企业提供超值服务，以至拒绝承担物业管理费用。因此，增强质价相符的物业服务收费意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。

　　在我国几十年的计划经济体制中，房屋与设备设施的维修养护，全部由国家或单位统包统修，居民和职工长期享受着福利住房待遇，基本不存在养房负担，更没有住房消费观念。实行住房商品化后，尽管业主有了自己的住房，但养房观念仍然十分淡薄。现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，存在这种差距的原因，除少数生活特困户外，并非业主没有住房消费能力，而是住房消费观念淡薄所致。因此，确立物业服务收费与服务水平相适应原则，是住房制度改革政策在住房消费领域的具体体现，有利于培育业主的住房消费观念。

　　值得指出的是，对于保障性住房以及老旧住宅小区(包括棚户区)改造后实施物业管理的，一定要充分考虑到这些小区内有不少业主的收入较低，物业管理消费能力有限，因此，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则。在探索建立物业管理保障机制的同时，政府从民生关怀的角度，应强调对此类物业提供最基本的物业管理服务，收取相应水平的物业服务费用