物业管理师考试《物业基本制度与政策》教材知识点：物业管理条例前后阶段

　　以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段：

　　考《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性;2、过渡性;3、针对性。

　　1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。

　　考《条例》颁布后的物业管理制度建设

　　2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，主要体现出以下特点：1、配套性;2、经验性;3、操作性。

　　《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

　　1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;

　　2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;

　　3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。PPkao 考 试 网

　　《条例》立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。

　　《条例》主要遵循以下四个基本原则：

　　(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则;

　　(2)维护全体业主合法权益的原则;

　　(3)现实性与前瞻性有机结合的原则;

　　(4)从实际出发，实事求是的原则。

　　《条例》创设的法律制度包括：《条例》创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。

　　《条例》的法律责任有如下3个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。

　　《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

　　对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

　　物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。

　　《条例》确立的基本法律关系(掌握、重点)

　　(1)业主相互之间的关系

　　(2)物业管理企业和业主之间的关系

　　(3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

　　(4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

　　(5)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

　　(6)物业管理各方主体与政府之间的关系