物业管理师《管理实务》章节知识点及例题：第十一章

第十一章 财务管理

　　考点精讲

　　 考点一 物业服务企业的财务管理

　　(一)物业服务企业的主营业务收入和其他业务收入

　　1.主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

　　【题例】

　　物业服务企业主营业务收入包括()收入。(ABD·2006/39)

　　A.物业管理 B.物业经营 C.政策性亏损补贴 D.物业大修 E.共用部位的租赁收入

　　(1)物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

　　(2)物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

　　(3)物业大修收入是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　2.其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

　　(二)物业服务企业的成本费用和税费

　　物业服务企业的营业成本包括：

　　1.直接人工费

　　包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、资金及职工福利费等。

　　2.直接材料费

　　包括物业服务企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和活动、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

　　3.间接费用

　　包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。 物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

　　(三)物业服务企业的利润

　　物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

　　营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

　　其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

　　【题例】

　　物业服务企业利润总额包括：(BCDE)

　　A.企业所属项目上交的管理酬金

　　B.营业利润

　　C.投资净收益

　　D.营业外收支净额

　　E.补贴收入