物业管理师《管理实务》章节知识点及例题：第二章（2）

　　考点七 招标的条件与程序

　　(一)物业管理招标的条件

　　1.主体条件

　　招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

　　招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

　　【题例】

　　物业管理招标的主体包括：(BCE·2006/33)

　　A.物业服务企业

　　B.物业建设单位

　　C.业主大会

　　D.业主委员会

　　E.物业所有权人

　　2.项目条件

　　按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　(二)物业管理招标程序包括：

　　1.成立招标领导小组;

　　2.编制招标文件;

　　3.公布招标公告或发出投标邀请书;

　　4.发放招标文件;

　　5.投标申请人资格预审;

　　6.接受投标文件;

　　7.成立评标委员会;

　　8.开标、评标、中标及签订合同等。

　　(1)开标

　　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

　　(2)评标

　　开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　(3)中标及签订合同

　　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

　　【题例】

　　1.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。(C·2006/4)

　　A.7 B.15 C.30 D.45

　　2.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人：(D·2006/5)

　　A.可任选其中一个作为中标人 B.应以报价最低的为中标人

　　C.应报请房地产行政主管部门确定中标人 D.应按照中标候选人的排序确定中标人 

　　考点八 投标的条件

　　投标的条件：必须符合法律法规规定和招标方规定的要求。

　　1.法律法规规定的要求

　　根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业服务企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业服务企业资质证书》。具体可参照建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部令第125号《物业服务企业资质管理办法》的相关规定。

　　2.招标方规定的要求

　　在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业服务企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。

　　 考点九 投标的程序

　　1.获取招标信息;

　　2.项目评估与风险防范;

　　3.登记并取得招标文件;

　　4.准备投标文件;

　　5.送交投标文件;

　　6.接受招标方的资格审查;

　　7.参加开标、现场答辩和评标;

　　8.签约并执行合同等内容。

　　【题例】

　　物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是：(D·2006/6)

　　A.③一②一①一④一⑤ ⑥

　　B.③一②一①一⑤一④一⑥

　　C.②一③一①一④一⑤一⑥

　　D.②一③一①一⑤一④一⑥

　　 考点十 投标的策略技巧

　　1.投标的组织策划

　　物业服务企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制定、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

　　2.项目的现场踏勘

　　在踏勘现场过程中，招标人还会就投标公司代表提出的问题作出口头回答，但这种口头答复并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。投标人应对现场物业进行详细的踏勘，踏勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件。

　　3.投标文件的编写

　　物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。

　　(1)投标文件编写的基本要求：

　　①使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱。

　　②使用统一的货币。

　　③使用国家统一颁布的行业标准与规范。

　　④使用准确的表述方式。

　　⑤确保资料的真实性。

　　(2)投标文件编写中应注意的问题：

　　①确保填写无遗漏，无空缺。

　　②不可任意修改填写内容。

　　③填写方式规范。

　　④不得改变标书格式。

　　⑤计算数字必须准确无误。

　　⑥报价合理。

　　⑦包装整洁美观。

　　⑧做好投标文件的保密措施。

　　4.投标报价的策略和技巧

　　投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。投标报价的策略主要有：

　　(1)对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。

　　(2)密切关注、正确分析竞争对手的报价。

　　(3)补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。

　　5.现场答辩的技巧

　　(1)选择由经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的人员参加，并在开标前对答辩人员进行模拟演练，正确把握招标文件的要点、投标文件的重点内容，对项目的熟悉程度等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。

　　(2)开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。

　　(3)正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。现场发挥时要果断、明确，避免匆忙回答或含糊其辞。

　　6.签约谈判的技巧

　　(1)签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。

　　(2)慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。如管辖区域刑事案件，业主、物业使用人人身和财产安全损失等承诺。

　　(3)预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。