物业管理师考试物业管理实务教材重点：商业经营性物业租金的确定

　　商业经营性物业租金的确定

　　商业经营性物业租金是物业租赁的价格，是分期出卖物业使用价值的货币表现，是物业商品的一种特殊的价格形式。这里重点介绍零售商业物业租金的确定。

　　(一)商业物业租金的构成

　　商业物业的租金是以一个独立出租单元的可出租面积为基础计算的。像写字楼一样，商业经营性物业的出租是根据承租人的要求分割成若干个相对独立的开放空间，商业物业租约中载明的租金通常为基础租金;此外，承租人还需支付一些代收代缴费用，以支付整体物业的经营成本(包括税金和保险费)和公用面积的维修费用;承租人还要按营业额的一定比例支付百分比租金。有些客户仅愿意按营业额的某一个百分比支付租金，但由于业主的利益得不到有效的保障，因而一般业主不愿意采用这种做法，除非整个商业物业的营业额较高且相对稳定。

　　1.基础租金。基础租金又称最低租金，是指承租人租用每平方米可出租面积按月或年支付的最低金额。基础租金是业主获取的、与承租人经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。

　　2.百分比租金。当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为承租人的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季支付。由于百分比租金以零售商的年总营业额为基数，其数量在每个月之间可能有较大的波动，所以百分比租金一般是作为基础租金的附加部分收取的。

　　收取百分比租金没有固定的模式，这取决于物业的性质、地点、承租人生意的类型以及总的经济气候。百分比租金的计算还可以采取固定百分比和变动百分比两种形式。变动百分比是租赁双方商定的百分比随销售额超额的数量的增加而减少，以达到鼓励承租人提高营业水平，扩大销售的目的，以使租赁双方都获得相应的好处。

　　3.代收代缴费用。像写字楼出租时一样，当使用毛租约的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收的租金中全额支付。然而，许多承租人喜欢纯租约的形式，除了支付租金外，还支付一些物业的经营费用，纯租约的形式，决定了业主主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按承租人所承租的面积占整个物业总的出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源使用的程度，都要在租约中仔细规定。承租人为了保护自己的利益，有时还要和业主就租金外的一些主要费用项目(如公用面积维护费用)协商出一个上限，以使承租人对自己应支付的全部承租费用有一个准确的数量概念。

　　(二)零售商业物业租金的合理确定

　　(1)租金应在同类物业基础租金价格的基础上，根据物业所处地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类型、规格、数量、质量于价格等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理确定每处、每幢、每层、每间房屋的租金。

　　(2)在商业物业市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业管理公司可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用计入租金，哪些经营费用可以单独收取。当基础租金高于市场租金时，物业管理公司就要考虑降低经营费用，以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

　　(3)商业物业租金一般分为毛租金、净租金、百分比租金三种。

　　(4)租金的调整。由于商业物业的租约期限很长(对于基本承租人来说，通常为20年以上;主要承租人一般是10年以上;次要承租人也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用，像写字楼物业的租约的作用一样，租金调整可以按消费者价格指数、零售物价指数或双方商定一个固定的年租增长率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于基本承租人一般每5年调整1次，主要承租人可每3年调整1次，次要承租人可每1年调整1次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，同时又规定了一个上调比例的最高限，以便由承租人承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。

　　(5)商业物业的出租一般以可出租面积计算，可出租面积包括出租单元内建筑面积和分摊的公用建筑面积。大型商业物业一般至少有一个主要承租人，占用面积很大的百货商店或超级市场经常是商业物业内的主要承租人;租用面积不大的珠宝店或其他专营商，由于能够吸引数量可观的消费者，因此也常常在大型零售商业物业中占有一席之地;快餐店、影剧院、娱乐中心也经常被安排在大型零售商业物业中，以便为顾客提供与购物相辅相成的快餐、娱乐服务。对于负责大型商业物业管理的物业管理公司来说，对物业的分类、物业所处商业区域的竞争条件分析、商业物业位置及准确地测量商业物业的建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。