2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第十一章

　2016物业管理师《物业管理实务》辅导：

　第十一章 财务管理

　　物业管理企业财务管理，包括收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。

　　一、物业管理企业营业收入

　　主营业务收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。(1)物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。(2)物业经营收入，指经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。(3)物业大修收入，物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　物业管理企业的成本费用和税费

　　(一)物业管理企业营业成本的内容，包括直接人工费、直接材料费、间接费用。

　　(二)物业管理企业成本费用的管理，实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用。物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本。支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产。物业管理企业按照年未账款余额的0.3%--0.5%计提坏账准备金。

　　物业管理企业税费的管理，包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

　　(一)物业管理企业利润的构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润

　　(二)物业管理企业利润的计算，主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

　　物业管理项目的财务管理，物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制，另一方面，酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构监督物业管理项目机构财务管理的权力。

　　物业管理项目财务管理的类型。(一)独立核算(二)非独立核算。

　　酬金制和包干制的财务物征1、会计主体，酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业。2、收入，酬金物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。3、成本费用(1)物业管理企业固定成本的比例较高。(2)人工成本占总成本的比例较高。(3)物业管理企业成本费用的可预测性较强。

　　物业服务费的测算编制应考虑的因素(1)市场调节价，(2)科学测算确定物业成本服务(3)管理投入资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧。(4)物业管理的运作应收支平衡、略有结余。

　　物业服务费成本(支出)构成(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用(6)办公费用(7)物业管理企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其他费用。

　　物业服务费核算要点及方法

　　(一)一是要求详细;二是全面，不要漏项;三是测算依据准确。