2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第七章第一节

2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第七章第一节　房屋及设施设备管理

　　1、房屋种类的划分(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。(2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。(3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。(4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

　　房屋及设施设备管理的基本要求：(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备工能。(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。

　　评价参考主要指标：1、房屋完好率、危险率(1)房屋完好率等于完好房屋建筑面积加基本完好房屋建筑面积除于房屋总建筑面积乘于百分百。(2)危房率等于危险房屋的建筑面积除于房屋总建筑面积乘于百分百。房屋的完损等级分为以下5类;完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。2、设施设备完好率等于完好设施设备数量除于全部设施设备总数量乘于百分百

　　房屋及设施设备管理的内容与方法

　　(一)使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。

　　(二)维修保养，主要包括，对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。

　　(三)安全管理(1)通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识。(2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。(3)提供必要的安全防护装备。

　　(四)技术档案资料管理，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

　　(五)采购和零备件管理，一是加强计划采购，二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道。三是严把采购质量关;四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。(六)工量具和维修用设备的管理(七)外包管理，一是将某类设施设备的管理全部包给专业公司，二是将某类维修、改造、更新工程进行外包。(八)技术支持

　　房屋及设施设备维修养护计划的制订

　　(一)制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法，1、维修养护的方式与类别(1)维修方式1)预防性维修，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略。预防性维修有以下几种方法：计划性预防维修，状态监测下的预防维修，改善性的预防维修。2)事后维修3)紧急抢修，因此物业管理应将紧急抢修列为单独的项目加以考虑，这是提高房屋子及设施设备管理水平的重要手段。(2)维修类别1)大修2)中修3)小修(3)修理周期和修理周期结构1)修理周期，是指两次相邻大修之间的间隔时间;2)修理间隔期，是指两次相邻计划修理之间的工作时间(单位：月)3)修理周期结构，如小修――小修――中修――小修――小修――大修。2、维修养护计划的种类(1)按时间进度编制的计划1)年度维修保养计划。2)季度维修保养计划3)月维修保养计划。3、维修养护计划的编制依据。　(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期;(2)房屋及设施设备的使用要求和管理目标，(3)安全与环境保护的要求，(4)房屋及设施设备的技术状态。

　　房屋及设施设备维修养护计划的实施

　　(一)修前预检，步骤(1)技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，(2)使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷;(3)进行外观检查，(4)进行运行检查，(5)按部件解体检查。(6)预检完毕后，将记录进行整理。(五)组织实施，AAA1、质量的控制，2、进度的控制，3、成本的控制(六)验收和存档，维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料。