2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第四章

2016物业管理师《物业管理实务》辅导：第四章　 早期介入与前期物业管理

　　早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动，物业管理的咨询活动，指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求。早期介入与前期物业管理的区别，一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务。二是服务的对象不同，AAA早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

　　一、早期介入的必要性，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题。

　　二、早期介入的作用(多选)(1)优化设计(2)有助于提高工程质量(3)有利于了解物业情况。(4)为前期物业管理充分准备(5)有助于提高建设单位的开发效益。

　　三、早期介入的内容

　　(一)可行性研究阶段1、内容(1)根据物业建设及目标客户群的定位物业管理的模式。(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。2、方法和要点。(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见。同时对未来的物业管理进行总体策划。(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。

　　(二)规划设计阶段1、内容(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。(3)提供设施设备的设置、造型及服务方面的改进意见。

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。2、方法和要点，(1)参与有关规划设计的讨论会。(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整。(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路。(5)对于分期开发的物业项目。

　　(三)建设阶段，重点1、内容(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷。(2)配合设备安装，(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。2、方法和要点，(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提出意见和建议。(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法。

　　(四)销售阶段1、内容(1)完成物业管理方案及实施进度表(2)拟订物业管理的公共制度;(3)拟订各项费用的收费标准及收费办法;(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务，(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　2、方法和要点(1)准确全面展示未来物业管理服务内容，(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理。

　　物业管理项目前期运作

　　(一)管理资源的完善与优化1、管理用房到位2、物资配备到位3、物业管理人员到位

　　(二)管理制度和服务规范的完善

　　(三)确定物业管理单项服务的分包。

　　工程质量的保修。一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分;二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。物业管理企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。

　　前期物业管理的特点

　　(1)由前述前期物业管理工作的内容分析可见，前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础。(2)前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。(3)新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来。(4)经营亏损。