2016物业管理师考试《物业管理实务》章节重点：物业管理招标投标的内容与形式

　　物业管理招标投标的内容与形式

　　物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

　　物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。

　　物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

　　物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。

　　物业管理招标的类型：(要点)

　　(1)按物业类型划分：分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。

　　(2)按项目服务内容的实施划分：分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

　　(3)按招标主体的类型划分：分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

　　(4)按项目服务的方式划分分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

　　物业管理招标投标的特点：(要点)

　　(1)要求投标方所提供的服务具有综合性。

　　(2)投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。

　　(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在：1、招标主体的特殊性。2、物业管理服务内容的特殊性。

　　物业管理招标的方式：(要点)公开招标、邀请招标

　　(一)公开招标

　　公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。

　　招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。考招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。

　　公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

　　(二)邀请招标：也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

　　邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

　　早期介入和前期物业管理阶段的招标内容(掌握)

　　早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段;

　　前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业服务企业承担日常管理前的阶段。

　　在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：(要点)

　　(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

　　(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

　　(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督;

　　(4)提出投标物业的其他管理建议;

　　(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见;

　　(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划;

　　(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案;

　　(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案;

　　(9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

　　常规物业管理招标主要内容有：(掌握)

　　(1)项目机构与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等;

　　(2)房屋及共用设施设备的管理;

　　(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;

　　(4)客户管理、客户服务和便民措施;

　　(5)精神文明建设;

　　(6)物业的租赁经营;

　　(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

　　(三)物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。