物业管理师《物业经营管理》第一章考点：静态分析与动态分析

　　静态分析与动态分析

　　投资分析通常有两种模式：一种是不考虑资金的时间价值，称为静态分析;另一种是考虑资金的时间价值，称为动态分析。

　　(一)静态分析应用——设备更新分析

　　在投资过程较短，或现金流量简单，不涉及资金借贷，或仅需要进行简单的定性判断时，静态分析是一种快速便捷的计算方法。

　　建筑物主体结构的寿命一般很长，而建筑物中的供配电、给排水、电梯、空调、照明等设施设备的寿命往往相对较短。因此，在物业经营管理工作中，普遍存在着设备更新的投资分析问题。

　　例如，某物业内现有的旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。仅从成本角度分析，是否需要更新空调机组就是一个典型的设备更新分析问题。如果采用静态分析的方法，则分析过程十分简单：旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32(万元)，采用新设备，每年节约费用支出8万元，因此应该选择更新设备方案。

　　静态分析不需考虑利率，一般只需要进行现金流量四则运算即可。

　　(二)动态分析中的基本复利计算公式

　　一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。这里仅介绍两个最基本的复利计算公式。

　　1.一次支付的复利计算公式

　　2.等额序列支付的复利计算公式

　　比如，银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。