物业管理师《物业经营管理》第一章考点：房地产市场的特性与功能

　　一、房地产市场的特性

　　(一)市场供给的特点

　　1、市场供给缺乏缺乏弹性。

　　2、市场供给具有具有非同质性。

　　3、房地产市场具有高度的垄断性，供给主体竞争不充分。

　　(二)市场需求的特点

　　1、市场需求具有广泛性。

　　2、市场需求的多样性。

　　3、因购置金额巨大，需要借助金融信贷机构进行融资。

　　(三)市场交易的特点

　　1、是房地产产权流传及其再界定。

　　2、复杂与严密的法律程序，时间长，交易费用多。

　　3、通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。

　　(四)市场价格的特点

　　1、价格与地理位置关系极大。

　　2、总体价格呈向上波动趋势。

　　二、房地产市场的功能

　　房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：

　　(一)配置存量房地产资源和利益

　　(二)显示房地产市场需求变化

　　(三)指导供给以适应需求的变化

　　供给的变化可能会由下述两点引起：

　　1、建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。

　　2、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。

　　(四)指导政府制定科学的土地供给计划

　　(五)引导需求适应供给条件的变化

　　三、房地产市场的政府干预

　　政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控么按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。

　　(一)政府干预房地产市场的目标(包括)

　　1、实现房地产市场持续健康发展

　　2、使存量房地产资源得到最有效的使用

　　3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间

　　4、引导新建项目的位置选择，满足特定群体的需要。

　　(二)政府干预房地产市场的手段

　　宏观调控房地产市场的手段包括如下：

　　1、土地供给政策。

　　2、金融政策;住房政策;城市规划。

　　3、地价政策;税收政策;租金和价格控制。