物业管理师《物业经营管理》第一章考点：影响收益性物业价格的因素

　　一、物业价格的影响因素概述

　　要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：

　　(一)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不同的。

　　(二)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不同的。

　　(三)不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的。

　　(四)有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。

　　(五)某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素难以用数学公式或数学模型描述。

　　二、人口因素

　　(一)人口数量：物业价格与人口数量的有关系非常密切。

　　(二)人口素质：文化教育水平、生活质量么文明程度，可以引起物业价格的变化。

　　(三)家庭人口规模：指全社会或某一地区的家庭平均人口数。

　　三、居民收入因素

　　通常，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平随之提高，居住与活动所需要的空间也会扩大，从而增加对物业的需求，导致物业价格上涨。

　　四、物价因素

　　1、物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值的变动。

　　2、因此若物价变动，物业价格也随之变动，且物价变动的百分比相当于物业价格变动的百分比。

　　3、且物价变动与物业价格变动的动向也保持一致。

　　五、利率因素

　　利率升降对物业价格有很大的影响。

　　(一)成本角度看

　　利率升降会增加或降低物业开发的投资利息，影响物业价格的降。

　　(二)需求角度看

　　由于购买物业普遍采取贷款方式付款，故利息升降会减少或增加物业需求。

　　(三)从物业价值是物业预期未收益的现值之和看

　　由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，故利率升降会使物业价格下降或上升。

　　综合以上，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降;利率下降，物业价格上升。

　　六、汇率因素

　　当预期某国的货币升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而导致其物业价格上涨;反之导致其物业价格下降。

　　七、物业税收因素

　　有关物业的不同的税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。

　　(一)物业开发环节

　　增加税收，会增加物业开发建设成本，从而推动物业价格上升;反之会使物业价格下降。

　　(二)物业交易环节

　　增加买方税收，会抑制物业需求，从而使物业价格下降;增加卖方税收，会使物业价格上升。

　　(三)物业保有环节

　　直接或间接地增加课税，实际上是减少了利用物业的收益，故导致物业价格低落;相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。

　　八、城市规划因素

　　规划用途对土地价格有着很大的影响，可从以下两方面看。

　　(一)就某一块土地而言：它人会降低地价。

　　(二)就总体而言：由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显。

　　九、交通管制因素

　　交通为居民带来出行便捷，节约出行是效，提高出行效率，交通方便程度直接影响物业价格。

　　十、心理因素

　　影响物业价格的心理因素主要有如下方面：

　　(一)购买或出售心态

　　(二)个人欣赏偏好;时尚风气

　　(三)接近名家住宅心理

　　(四)讲究风水或吉祥号码