物业管理师《物业经营管理》第一章考点：收益性物业价值和价格的种类

　　一、使用价值和交换价值

　　在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。

　　(一)使用价值：指该商品能满足人们某种需要的效用。

　　(二)交换价值：指该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币衡量。

　　二、投资价值和市场价值

　　(一)物业的投资价值

　　指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。

　　(二)物业的市场价值

　　指该物业对于一个典型的投资者的价值。

　　(三)投资价值与市场价值区别

　　1、市场价值是客观的、非个人的价值;

　　2、投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

　　(四)价值评估

　　1、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。

　　2、投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件

　　三、成交价格、市场价格和理论价格

　　(一)成交价格

　　1、成交价格定义

　　简称成交价，指在一笔物业交易中双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物

　　2、成效价格理解

　　理解成效价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。

　　(1)卖价：是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。

　　(2)买价：站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。

　　(3)成交价格：卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

　　(二)市场价格

　　指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

　　(三)理论价格

　　理论价格是经常学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。价格与供求是互动的，表现如下2方面：

　　1、价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的。

　　2、供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。

　　四、总价格和单位价格

　　(一)总价格

　　简称总价，指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。

　　(二)单位价格

　　简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单位通常是指单位建筑物面积的价格。价格单位由货币么面积两方面构成：

　　1、货币：包括币种和货币单位。

　　2、面积：包括面积内涵么面积单位。

　　五、实际价格和名义价格

　　(一)实际价格

　　指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

　　(二)名义价格

　　指在成交日期时讲明，但不是在成效日期时一次付清的价格。

　　六、现房价格和期房价格

　　现实中的商品交易有现货交易和期货交易，故有现货价格和期货价格之说。

　　(一)现房价格：指以已建成的建筑物为交易标的的价格，即为现房价格(包含土地价格)。

　　(二)期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。

　　(三)期房价格与现房价格的关系

　　期房价格 = 现房价格 - 预计从期房达到现房期间，现房出租的净收益的折现值 - 风险补偿

　　七、起价、标价、成交价和均价

　　(一)起价：指所销售的商品房的最低价格。

　　(二)标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方的要价。

　　(三)成交价：指商品房买卖双方的实际交易价格。

　　(四)均价

　　指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格么成交价的平均价格。可以反映所销售商品房的总体价格水平。

　　八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　(一)评估价：评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。

　　(二)保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。

　　(三)起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖价有增价拍卖么减价拍卖。

　　(四)应价：是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

　　(五)成交价：是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。

　　九、买卖价格、租赁价格

　　(一)买卖价格

　　简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。

　　(二)租赁价格

　　常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租支付的货币额、商品或其他有价物。

　　(三)房租的分类

　　1、市场租金：又称协议租金，指由市场供求状况决定的租金。

　　2、商品租金：又称全价租金，指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项要素构成。