物业管理师《物业经营管理》第一章考点：房地产市场结构与市场指标

　　一、房地产市场结构

　　房地产市场结构包括问题结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

　　(一)总量结构

　　从房地产市场总体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

　　(二)区域结构

　　分析全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同城市之间房地产市场的开发模式、主要物业类型、房价水平和政策差异。

　　(三)产品结构

　　考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析产品结构布局的合理程度。

　　(四)供求结构

　　针对某一物业，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;从市场发展的实际情况出发，差别供给档次么需求水平之间是否错位。

　　(五)投资结构

　　根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，及彼此之间的动态协调关系。

　　二、房地产市场细分

　　(一)按地域细分

　　按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

　　(二)房地产用途细分

　　不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户类型等方面均存在较大差异，按房地产用途，分为若干子市场：

　　(居住、商业、工业、特殊)物业市场、

　　(三)按存量增量细分

　　通常将房地产市场划分为三级市场：

　　1、一级市场：土地使用权出让市场

　　2、二级市场：土地转让、新建商品房租售市场

　　3、三级市场：存量房地产交易市场

　　(四)按交易形式细分

　　按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁、抵押。

　　(五)按目标市场细分

　　从市场营销角度出发，可将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。按建造标准和价格细分为：

　　低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场。

　　三、房地产市场的指标

　　反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

　　(一)供给指标

　　1、存量、新竣工量、可供租售量

　　2、灭置量、空置量、空置率

　　3、房屋施工面积、房屋新开工面积

　　4、平均建设周期、竣工房屋价值

　　(二)需求指标

　　1、国内生产总值、就业分布、城镇登记失业率

　　2、人口数、城市家庭人口、就业人口数量

　　3、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量

　　4、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数

　　(三)市场交易指标

　　1、销售量、出租量

　　2、吸纳量、吸纳率、吸纳周期

　　3、预售面积、房地产价格指数

　　4、房地产价格、房地产租金