2017年土地登记代理人《理论与方法》精讲试题（13）

2017年土地登记代理人《理论与方法》精讲试题（13）

　　1.某工厂需要引进先进技术以提高生产率，于是向银行贷款，并将工厂占用的土地使用权作为抵押，后由于技术不成熟，工厂出现亏损，无奈之下，又将该土地使用权转让给啤酒厂，但没有通知银行。根据规定，该工厂转让土地使用权的行为( )。

　　A.无效

　　B.可撤销

　　C.效力待定

　　D.有效

　　【答案】A

　　【解析】出让国有建设用地使用权抵押期间，抵押人将其权利转让、出租、作价出资或者入股、再次抵押的，应当通知抵押权人，并告知对方当事人该物已经抵押的情况，原抵押合同继续有效。未通知抵押权人或者未告知对方当事人的，处分行为无效。

　　2.下列( )情形中，抵押权人无权要求抵押人提供同等价值的替代担保。

　　A.抵押的国有建设用地使用权因国家收回、期限届满或者土地灭失而终止的

　　B.抵押的集体土地使用权因国家征收、集体土地所有者收回、期限届满或者土地灭失而终止的

　　C.随同地上建筑物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的消灭而终止的

　　D.抵押权人免除土地使用权所担保的债务的

　　【答案】D

　　【解析】抵押权人免除土地使用权所担保的债务，主债务消灭。根据抵押权的从属性，抵押权也随之消灭，抵押权人就不能要求抵押人提供替代担保。

　　3.抵押人将土地使用权进行两次以上的抵押的，所担保的债权总额最高不得超过( )。

　　A.土地使用权的价值

　　B.法律规定的限额

　　C.土地使用权价值的余额

　　D.双方约定的数额

　　【答案】A

　　【解析】出让国有建设用地使用权抵押期问，抵押人将其权利转让、出租，抵押人处分抵押物所得价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让、出租;抵押权人将其权利再次抵押的，所担保的债权额不得超过土地使用权价值的余额。据此可知，抵押物所担保的债权总额不得超过抵押物本身的价值。

　　4.法律为了维护抵押权人的合法权利，保障抵押权的安全，赋予了抵押权人相应的权利以限制抵押人的处分权，下列选项中不属于该权利的是( )。

　　A.限制权

　　B.追及权

　　C.对抵押物不法妨碍的排除权

　　D.对处分行为的同意权

　　【答案】D

　　【解析】依《担保法》第四十九条、第五十一条的规定，抵押权人对抵押人处分抵押物的行为有限制权、追及权及对抵押物不法妨碍的排除权。抵押人转让已经登记的抵押物的，应通知抵押权人，否则，转让行为无效。据此，抵押权人将抵押权再次抵押的，只需要通知抵押权人即可，不需经过其同意。

　　5.就抵押物的价值大于所担保债权的余额部分，抵押人( )。

　　A.不得再行处分

　　B.处分时，必须经过抵押权人同意

　　C.对其丧失了所有权

　　D.可以对第三人提供担保

　　【答案】D

　　【解析】抵押人将抵押物抵押后，对抵押物仍然享有处分权。同一个抵押物可以在无损于已有抵押权的前提下，可就抵押物的价值大于所担保债权的余额部分对第三人再行提供担保，这是法律所允许的。

　　6.土地使用权被抵押后，该土地上的使用权人是( )。

　　A.抵押人

　　B.土地所有人

　　C.抵押权人

　　D.双方约定的第三人

　　【答案】A

　　【解析】根据《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第十九条的规定，出让国有建设用地使用权抵押后，出让国有建设用地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人，仍受原出让合同的约束。

　　7.最高额土地抵押是为( )发生的债权提供担保。

　　A.将来

　　B.现在

　　C.过去

　　D.过去和现在

　　【答案】A

　　【解析】最高额土地抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。这里的“将来债权”，是指设定土地抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权。

　　8.关于最高额土地抵押的限额土地抵押特征，说法不正确的是( )。

　　A.无论将来实际发生的债权如何增减变动，土地抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押土地享有优先受偿权

　　B.实际发生的债权超过最高限额的，以土地抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿

　　C.实际发生的债权不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿

　　D.实际发生的债权超过最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿

　　【答案】D

　　【解析】对最高额土地抵押来讲，土地抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押土地享有优先受偿权，即使实际发生的债权超过最高限额的，也以约定的最高额为限优先受偿。

　　9.和一般土地抵押相比，最高额抵押的优越性主要表现在( )。

　　A.简洁性

　　B.可预见性

　　C.未来担保性

　　D.担保债权连续性

　　【答案】A

　　【解析】最高额土地抵押与一般土地抵押相比具有一定的优越性。例如，甲向乙连续多次借款，如果采用一般土地抵押的办法，那么每次借款都要设定一个土地抵押担保，签订一次土地抵押合同，进行一次土地抵押登记，手续十分繁琐，而在借款之前设定一个最高额土地抵押，无论将来债权发生几次，只要签订一个土地抵押合同，作一次土地抵押登记就可以了，这样做既省时、省力、省钱，还可以加速资金的融通，促进经济发展。

　　10.对于最高额土地抵押权设立之前已经存在的债权，( )。

　　A.自动转入最高额土地抵押担保范围

　　B.不得转入最高额土地抵押担保范围

　　C.经过当事人同意可以转入最高额土地抵押担保范围

　　D.在法律规定的特定范围内可以转入最高额土地抵押担保范围

　　【答案】C

　　【解析】根据《物权法》第二百零三条第二款的规定，最高额土地抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额土地抵押担保的债权范围。